| 问题 | 房产宣传不实如何维权 |
| 释义 | 开发商广告承诺的房屋配套设施是否具有法律效力是本案的法律焦点。根据我国民法，销售广告和宣传资料可以被视为具有法律效力的要约，但必须满足三个条件：内容在开发规划范围内、具体确定、影响购房者意愿和价格。如果广告和宣传资料满足这些条件，开发商未提供承诺的设施，应承担违约责任。 法律分析 【事件经过】 2003年底，陈先生被城南某楼盘广告打动。广告说该小区属于“成熟社区，拥有皇家园林，豪华会所、幼儿园、学校、商店、邮局、健身中心、多功能游泳池等小区配套设施一应俱全”。尽管该楼盘的价格比该地段其它楼盘每平方米要高出近400元，但陈先生羡于其完美的居家环境，还是于同年12月份与房地产开发公司签订了商品房预售合同。 5月收楼时，陈先生发现该小区除了会所、幼儿园、商店、邮局之外，其它配套设施都没有，广告中的“皇家园林”也仅是普通绿化。开发商解释说健身房等普通设施会在近期内建设，而学校和多功能游泳池因未获审批通过而取消了……陈某感觉受骗上当，遂起诉开发商要求其承担违约责任。 【法律解读】 本案涉及的法律焦点是开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺是否具有法律效力。我国民法将销售广告和宣传资料称为要约邀请，也称要约引诱，是开发商邀请购房者参与购房行为的一种表达方式。 “要约”和“要约邀请”是两个完全不同的法律术语，两者所带来的法律后果完全不同。在某些特定的法律条件下，商品房的销售广告和宣传资料应当视为具有法律效力的要约。那么，在什么情况下“要约邀请”可以视为具有完全法律意义的“要约”呢它应该同时具备以下三个法律条件： 1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容，在商品房开发规划范围之内，如：商品房的层高、楼距、电梯、车库、配套设施等。 2.该销售广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。如“小区绿化率达到80%”、“每单元配有日本原装三菱牌电梯二部”等。而“温馨家园”“商机无限”等煽动性的语言只是为了制造声势，吸引购房者的注意，因此只能算作要约邀请，不能视为合同内容。 3.该销售广告和宣传资料的说明和允诺即宣传广告的内容影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格。 只要商品房销售广告和宣传资料的内容具备这三个条件，即使未明确订入中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的说明和允诺的，应承担违约责任。 结语 根据法律解读，本案中，开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺具有法律效力。如果广告和宣传资料中关于房屋及相关设施的内容在商品房开发规划范围内，并且具体确定，同时对购房者的意思表示和房屋成交价格产生影响，那么这些承诺应视为合同内容。如果开发商未能履行广告和宣传中的说明和允诺，购房者有权要求其承担违约责任。陈先生在此案中受到了误导，他可以通过起诉来维护自己的权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 商品房销售管理办法：第二章销售条件第七条商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 商品房销售管理办法：第五章交付第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 |
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