| 问题 | 以租代征定义是什么？合法吗？ |
| 释义 | “以租代征”是一种违法行为,指将农用地擅自转为建设用地。根据《土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定,这种行为是无效的,同时会带来不良影响。对于租地的企业和出租土地的农民来说,由于这种行为占用农民土地,租赁期限较长,土地资源日益紧缺,相应的国有土地使用权费也在不断上升。因此,通过“以租代征”获得土地的企业很难达到“赢”的目的,而出租土地的农民也无法维持自己的权益。对于主导“以租代征”的地方政府 法律分析 “以租代征”是指将农用地擅自转为建设用地。这种行为是否合法呢？所谓“以租代征”，即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。“以租代征”在各地已成为一种普遍的违法形式。 根据《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”从上述法条可以看出，进行建设占用农用地的，需要先行办理相关的手续。同时，《农村土地承包法》第十七条也明确规定“承包方要维持土地的农业用途，不得用于非农业建设”，也就是说任何改变土地用途的行为都是违法行为，当然无效的行为或合同是得不到法律的保护。 首先对于租地的企业来说，随着城市建设的飞快发展，农村城市化进程加快，势必导致租赁的土地将被国家依法征收，变为国有土地，由于租赁土地合同无法获得法律保护，所建设的厂房也将依法被征收，很有可能由于违法建设而得不到任何补偿，企业很有可能无法收回投资成本。另外，以租代征这种形式占用农民土地，租赁期限一般都比较长，随着土地的不断升值，土地资源日益紧缺，相应的国有土地使用权费也在不断上升，如此发展，租赁双方终究会因租金等问题发生纠纷，由于是租赁合同违法，得不到法律保护，作为以租代征的企业来说很难维护自己的权益，很有可能血本无归。因此，通过“以租代征”获得土地的企业来说很难达到“赢”的目的。 其次对于出租土地的农民而言，似乎解决了面朝黄土背朝天的生活，生活得到改善，但是由于租赁合同的违法性，随着国土资源部严查以租代征的违法行为，很多通过以租代征方式取得农民土地的建设项目被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，而恢复耕地用途需要大量的资金，这些资金往往要求出租土地的农民来承担，有些建设项目甚至给土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。另外，由于粮食价格逐年上扬，中央取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高。因此，对于出租土地用于非农业建设的农民来说，很难“赢”。 最后对于主导“以租代征”的地方政府来说，似乎地方的财政收入得到大幅提高，地方GDP总量也不断上升，政府似乎看到自己想要的政绩。但是，作为政府官员来说，首先要懂法，要懂得依法治国，而“以租代征”是地方政府滥用行政权力的违法行为，这种行为严重违反了建设用地的审批程序，违反了《土地管理法》及《农村土地承包法》的相关规定，也违反了国家建设用地总体规划的制度，导致重复建设的不断产生，导致社会资源的巨大浪费。因此，对于主导“以租代征”的地方政府官员来说，不但没有政绩，而且严重违法。 根据我国相关法律，土地使用人是不能够擅自将土地的性质进行改变的。即国家规定该块用地是属于建设用地或者是农用地或者其他的一些相关用途，而土地使用人是不能够擅自将该土地的性质进行转换，这是严重违反我国的国家土地基本制度，也是对国家宏观调控土地的一种冲击。 拓展延伸 "以租代征"是一种常见的税收征收方式,其基本思想是政府通过向企业出租土地使用权,来获取相应的税收收入。这种税收征收方式对土地管理和宏观调控产生了深远的影响。 从土地管理的角度来看,"以租代征"可以有效地增加政府收入,促进土地市场的健康发展。政府通过出租土地使用权,可以获取土地增值所带来的税收,从而增加财政收入。此外,政府还可以通过调整租金水平,来控制土地市场的供求关系,促进土地资源的合理配置。 从宏观调控的角度来看,"以租代征"也可以对经济发展产生影响。政府通过调整租金水平,可以影响企业投资决策,进而对经济增长产生影响。此外,政府还可以通过出租土地使用权,来调控房地产市场,控制通货膨胀和货币供应量的增长,从而对经济发展产生影响。 "以租代征"对土地管理和宏观调控都产生了深远的影响。一方面,它可以增加政府财政收入,促进土地市场的健康发展;另一方面,它也可以对经济发展产生影响,控制通货膨胀和货币供应量的增长。但是,也存在一些问题需要政府来解决,例如土地市场存在的一些垄断问题,需要政府来进行监管。 结语 “以租代征”是一种严重违法的行为，它不仅违反了土地管理法和农村土地承包法，还严重冲击了用途管制等土地管理的基本制度和耕地保护目标的实现。对于租地的企业和出租土地的农民来说，由于“以租代征”行为导致的违法行为，他们很难维护自己的权益，甚至可能会血本无归。对于主导“以租代征”的地方政府来说，不但没有政绩，而且严重违法。因此，政府应该依法行政，严格执行土地使用审批程序，保护农民合法权益，确保国家土地基本制度的稳定和耕地保护目标的实现。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十八条 当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还。 当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 |
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