| 问题 | 买二手房的实用技巧有哪些 |
| 释义 | 在签订房屋买卖合同之前,买方需要核对卖方的身份证明文件、房屋产权、抵押状况以及房屋的出租状况。此外,也需要关注房屋的性质、住房质量、房屋的交付程序以及周边环境。最后,建议购房者签订详细的房屋买卖合同,以降低二手房交易风险。 法律分析 在双方签订房屋买卖合同之前,买方需要核对卖方的身份证明文件,包括房产证、身份证、户口簿、购房合同原件、税务发票原件和单身证(如果买方是单身)。二是注重房屋产权。住宅的正确状态是购买二手房的前提和基础。只有卖方拥有完整无瑕的所有权，交易的合法性才能得到保障。很多人买二手房时，卖房人可能还没有拿到房产证。此时，买方的交易风险很大。购房者有可能长期拿不到房产证，也有可能根本拿不到房产证，因此购房者永远无法取得购房的物权。建议在购买二手房时，要注意卖方是否实际取得了房产证。三是关注房屋的抵押状况。 通常，出卖人出售房屋时，房屋本身的部分银行贷款尚未还清，即房屋处于抵押状态。从法律上讲，卖方在付清银行贷款之前不能出售房子。除非银行同意出售，否则所签合同无效。在实际操作中，卖房人通常要求购房人提前支付一部分房款，以偿还银行贷款。银行办理抵押解除手续后，双方可办理交易手续。这种交易方式，律师提醒广大购房者直接向按揭银行付款，否则出卖人不办理解除按揭，这可能导致购房者面临合同无效的风险，最后可能无法收回按揭。四是关注房屋的出租状况。 出卖人的房屋已出租的，承租人对该房屋享有优先购买权，买受人应当取得承租人放弃优先购买权的声明，否则承租人有权主张买卖双方签订的买卖合同无效。同时，即使承租人放弃优先购买权，如果承租人的租赁期限尚未届满，承租人有权要求买受人继续履行原租赁合同。这将对买家产生影响。第五，注意房屋的性质。 房屋有几种性质：商品房、经济适用房、集资房、公房按标准价购买、公房按成本价购买、中央生产用房等，鉴于房屋性质的不同，房屋交易过程中的适用法律也不尽相同。因此，建议大家在购买二手房时要区分房屋性质。六是注重住房质量。 一些二手房历史悠久，可能会出现一些质量问题，如漏水、墙体严重裂缝等，建议购房者在验房时仔细检查墙体是否有裂缝，主要检查厨房、卫生间是否漏水，这是值得注意的当前住宅质量普遍存在的问题。第七，关注住房安置。 许多人购买二手房是为了获得户籍和送孩子上学。然而，买房后，他们发现房子里有很多陌生人的户口，这使得他们的户口无法入住。八是注意房屋财产的交付程序。 许多人认为交易是在过户手续之后完成的，但事实并非如此。权属转移后，买卖双方共同办理房屋交付手续，即房屋内的水、电、气、有限电视、电话、物业、暖气、公共维修资金转移等结算手续。只有这些手续办妥后，整个二手房交易才能算顺利完成。第九，注意房屋周边环境。 了解小区的建设年代、居住群体、周边设施是否齐全、交通是否便利、周边环境是否嘈杂，如：有无高压电线、有无城市轨道或铁轨、有无泵房等。，同时，要注意房屋所在楼层是否为管道楼层，是否为顶层，因为顶层最容易漏水。第十，关注中介公司。 目前，由于中介公司垄断了大量房屋，买卖双方被迫通过中介公司获取信息，达成交易。中介公司作为专业的房地产中介机构，应该对买卖双方的资质、房屋权属以及交易信息的真实性进行审核。否则，因中介公司原因给买卖双方造成损失的，中介公司应当承担赔偿责任。在二手房交易的整个过程中，风险无处不在。除了上述十种情况外，还有很多其他情况，比如关房。为了防范风险，避免损失，建议买方签订详细的销售合同。因为我们不能保证风险不会发生，但我们可以避免把你们的损失降到最低。 拓展延伸 在购买二手房时，为了避免风险，需要注意以下几点： 1. 确认房屋权属：在购买二手房时，要查看房屋的权属证明，确保房屋的所有权属于自己。 2. 了解房屋历史：了解房屋的历史、维修情况以及周边环境，有助于判断房屋的真实价值。 3. 检查房屋物业：购买二手房时，要检查房屋的物业情况，确保房屋的物业服务良好。 4. 观察房屋环境：购买二手房时，要观察房屋的环境，确保房屋的空气质量、噪音等方面符合自己的需求。 5. 签订合同：在购买二手房时，要签订合法的购房合同，并确保合同条款明确、详细，以避免购房过程中产生纠纷。 6. 支付定金：在购买二手房时，要支付定金，以保证购房合同的履行。 7. 办理过户手续：购买二手房时，要办理过户手续，确保房屋的所有权转移至自己名下。 8. 进行房屋验收：在购买二手房时，要进行房屋验收，确保房屋的品质符合自己的要求。 总之，在购买二手房时，要仔细了解房屋的情况，确认合同条款，并确保付款和过户手续的合法性。如有疑问，可以咨询专业律师，以避免购房过程中产生风险。 结语 在双方签订房屋买卖合同之前,买方需要核对卖方的身份证明文件、房屋产权、抵押状况以及出租状况,确保交易的合法性和安全性。此外,购买二手房时也要关注房屋的性质、质量、安置和周边环境,以及中介公司的资质和作用。最后,建议签订详细的房屋买卖合同,以防范风险,避免损失。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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