| 问题 | 房贷遭拒后如何处理 |
| 释义 | 最近因国家政策影响买卖违约现象，各种纠纷出现了很多，其中大部分由于银行贷款收紧后，导致房屋买卖交易不能顺利进行。 一般银行贷款失败时，当事人应当及时采取其他方式筹措资金履行付款义务。但是有时银行贷款会受到金融政策调整的影响，突然变更房贷成数或收紧房贷口径，当事人难以完全预见这种风险。对于这种情况，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当时人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。（《最高人民法院关于适用若干问题的解释第二十六条） 由于个人信用记录原因导致的贷款失败应如何定性，上海市高级人民法院发布的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第三条明确规定：房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。 由此可见，如果是买受人的信用低等个人原因导致的贷款不足或不成，买受人是无权主张解除合同的，换言之，其仍然应当承担付款义务或承担违约责任。 至于买受人主张中介公司对没有办出贷款负有责任的说法，笔者则提醒大家：银行贷款只是买受方付款的一种方式，付款义务始终是买受方的而不是中介公司的责任。完全依赖中介公司办理贷款而以为自己可以不负责任的想法是错误的。买受方应当及时关心自己银行贷款办理的成功与否。 一、疫情期间房租纠纷怎么处理 疫情期间房租需要和房东协商，部分地区因政策管制导致无法开业，可以援引情势变更条款免除或减轻承租方的租金等，如果非政策管制地区，则应当根据公平原则共同分担损失。建议承租方与出租方协商解决。 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 相比因“不可抗力”而主张合同变更，情势变更原则的适用需要诉诸于法院，可以避开对当前情况是否构成不可抗力的三要件论证，但需论证该情况不属于商业风险且导致继续履行合同对一方当事人显失公平。 关于租赁合同的问题，需要分情况进行讨论： 对于商业性质的租赁合同（如商铺、写字楼、厂房等），承租方可以尝试主张“情势变更”，由于租金定价既已考虑营业收入的成分，比如旺铺的租金是不一样的，既然考虑了营业收入，在不能营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说会存在显失公平的可能。 对于生活性质的租赁合同（如住房等），由于承租方可能会由于封路等相关原因不能及时返回工作地，在该期间无法履行租赁协议，因此对于房租是否可以适用“情势变更”也有一定的主张空间。 |
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