| 问题 | 如何确认房屋差价损失? |
| 释义 | 如何确定房屋升值的差价损失，我国法律和司法解释均无具体的规定，可参照国内部分地区的司法实践经验确定如下认定原则： 1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的，则按照其约定; 2、如双方当事人不能协商确定的： (1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼同层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失; (2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。 3、认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。 4、守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。 一、房屋买卖合同解除后损害赔偿如何计算 合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。 其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。 商品房买卖合同被解除，房屋需返还；房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。 二、房屋买卖合同一方违约怎么办 按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《民法典》规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。 对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式： （一）双方协商确定的，从其约定； （二）双方不能协商确定的： 1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失； 2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。 最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。 |
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