| 问题 | 房屋买卖合同诉讼案件中如何确定房屋差价损失？ |
| 释义 | 房屋买卖合同无法履行时，确定房屋差价损失应考虑市场成交价、专业评估等因素。损失的时间点以保护守约买受人利益为基础，综合考虑履约情况和违约开发商预见的差价。合同解除应依法解除，原因限于房屋交付不能履行或迟延履行。在清偿期届满前解除合同不能请求履行利益赔偿。买受人获赔偿时，应扣除因解除合同减少的费用支出。 法律分析 在因出卖人过错导致房屋买卖合同无法履行的情况下，买受人提出要求出卖人赔偿房屋差价损失的请求，应当如何确定房屋升值的差价损失？ 首先，如双方就此有约定或通过协商达成一致，应根据约定内容或协商结果予以判处； 其次，如双方无约定或不能协商达成一致，人民法院按照以下原则确定损失范围： （1）原则上可比照最类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼同层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失； （2）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。 第三，认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。 最后，守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。 特别提醒： （1）合同解除应指法定解除，在约定解除的情况下，应依据双方合同约定处理。 （2）合同解除的原因应限于房屋交付义务的不能履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。 （3）由于在清偿期届至前并无给付迟延或给付不能可言，因此，在清偿期届至前，解除房屋买卖合同的，并不能请求履行利益的赔偿。 （4）在房屋买卖合同解除后，买受人仅能主张履行利益赔偿，而无法主张合同消灭所致损害的赔偿。 （5）在买受人获得赔偿时，应当扣除买受人因合同解除而减少的费用支出，此为损益相抵的当然之意。 结语 根据以上情况，确定房屋升值的差价损失应遵循以下原则：一是根据双方约定或协商结果进行判处；二是如无约定或无法协商一致，人民法院应参考最类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差；三是若无类似房屋可比照，可通过专业机构评估确定升值的差价损失；四是损失的认定时间点应从买受人的利益出发，结合履行期限、违约行为及房屋升值情况等因素综合确定；最后，应综合考虑守约方的履约情况和开发商预见的差价产生原因。需要注意的是，合同解除应符合法定规定，解除原因应限于交付义务不能履行或迟延履行，解除前不能请求履行利益的赔偿，解除后只能主张履行利益赔偿，并扣除因解除而减少的费用支出。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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