| 问题 | 如何处理“面积误差” |
| 释义 | 购房者在购房过程中可能会遇到房屋面积与开发商实际测量出的房屋面积存在差异的问题。这种差异是不可避免的，但可以通过合同妥善处理。在合同协议书中，应设定明确的表述以减少今后合同履行中的纠纷。如果实际面积相差较大，购房者应慎重考虑，如果误差较大，购房者有权终止协议并可以退房。在签订购房合同时，应明确约定“超出面积”的含义，以防止双方在履行合同时发生纠纷。 法律分析 由于购房合同中规定的房屋面积与开发商实际测量出的房屋面积存在差异，这种差异是不可避免的。买方和开发商应通过合同妥善处理这一问题。在合同协议书中，一些有争议或模棱两可的条款将被设定为明确的表述，这将减少今后合同履行中的争议。所购房产的实际面积与开发商临时测算的面积往往存在误差。以下问题通常是购房者最为困扰的问题：问题一：当临时实测面积与实际面积相差较大时，双方能否不再按原价结算？这个问题在买卖合同中通常是这样处理的：商品房交付时，实际面积与暂测面积之差不超过暂测面积的±2%（或3%）的，价格不变。”至于2%或3%的误差，没有明确规定。它是开发商和买家根据不同的项目达成的协议。在实际操作过程中，实际面积一般小于暂定面积，也就是说开发商在现有房屋时不会向购房者退钱，但实际面积大于暂定面积，因此购房者往往要多交面积款。因此，购房者也要慎重考虑这个误差，如果误差比较大的话会比较有利。问题二：如果实际面积相差超过临时面积的一定比例，购房者能否拒付或退房？在一些销售合同中，有时会约定“当暂测面积与实际面积相差超过2%（或3%）时，以实际住房面积总价结算”，多达10%的房地产开发商将无法接受最终的试验面积。在此提醒购房者，在买卖合同中，应约定如下：超过2%（3%）但不超过某个百分点（如5%）时，双方按房价结算。当实际误差超过一定百分比时，买方有权终止协议并可以退房。问题三：“超额”是指暂定面积与实际面积的差额，还是从差额中减去合同约定的一定比例所得的面积？曾经有一个项目实际面积比交房时的临时测量面积大4.5%，而合同中规定实际面积超过3%，按房价结算。开发商要求购房者多支付4.5%的房款，而购房者认为多支付的是4.5%减去1.5%的3%，因此产生了纠纷。因此，在签订购房合同时，应明确约定“超出面积”的含义，以防双方在履行合同时发生纠纷。实际上，实际面积和暂定面积的误差是不可避免的，实际情况主要是购房者和开发商要妥善处理好这个问题。在合同协议书中，一些有争议或模棱两可的条款应在合同中明确规定，以减少今后合同履行中的纠纷。 拓展延伸 根据我国《房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的相关规定，商品房销售时应按照标明的面积进行计算，并公示建筑面积。如果购房者发现实际测量面积与标明的面积存在差异，可以要求开发商进行更正或赔偿。 然而，在实际操作中，由于各种原因，如测量工具不准确、测量误差、施工质量等，导致实际测量面积与标明的面积存在差异。此时，购房者可以与开发商协商解决，要求按照实际面积进行结算。 根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，如果实际测量面积与标明的面积相差3%以内，且开发商能够提供实测面积计算方法及数据来源等证据的，购房者可以不再按照原价结算。因此，购房者应当与开发商充分沟通，了解差异原因，并要求开发商提供相关证据，以便协商解决。 结语 由于购房合同中规定的房屋面积与开发商实际测量出的房屋面积存在差异，这种差异是不可避免的。买方和开发商应通过合同妥善处理这一问题。在合同协议书中，一些有争议或模棱两可的条款将被设定为明确的表述，这将减少今后合同履行中的争议。所购房产的实际面积与开发商临时测算的面积往往存在误差。以下问题通常是购房者最为困扰的问题：问题一：当临时实测面积与实际面积相差较大时，双方能否不再按原价结算？问题二：如果实际面积相差超过临时面积的一定比例，购房者能否拒付或退房？问题三：“超额”是指暂定面积与实际面积的差额，还是从差额中减去合同约定的一定比例所得的面积？在签订购房合同时，应明确约定“超出面积”的含义，以防双方在履行合同时发生纠纷。在合同协议书中，一些有争议或模棱两可的条款应在合同中明确规定，以减少今后合同履行中的纠纷。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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