| 问题 | 租转让店面要注意什么 |
| 释义 | 店面租赁合同需要注意的事项包括:转让人和受让人的基本情况、租赁期限、租金和支付方式、维修和保养、合同解除、转让合同之转让物条款、转让合同之交接条款、转让合同之拆迁补偿条款、转让合同之转让手续和其他事项。在签订合同前,双方应该仔细阅读和理解合同条款,并在必要时寻求法律意见,以避免合同纠纷和损失。 法律分析 在进行店面租赁时,需要注意以下事项: 1. 转让人和受让人的基本情况: 1.1 如果转让人是房屋的所有人,必须在合同中约定,并且转让人必须具有产权证明、营业执照和卫生许可证等其他相关证件,以确保受让人能够合法使用和经营店面。 1.2 如果转让人不是房屋的所有人,转让人必须具有转让权,并且必须在合同中约定,以确保受让人能够合法使用和经营店面。 2. 租赁期限: 2.1 租赁期限应该明确,并且应该包括起止日期和续租条件等细节。 2.2 如果租赁期限届满后,转让人需要继续租赁店面,应该与受让人协商并签订新的租赁合同。 3. 租金和支付方式: 3.1 租金应该明确,并且应该包括所有费用和税费等细节。 3.2 租金支付方式应该明确,并且应该包括支付周期、金额和支付方式等细节。 4. 维修和保养: 4.1 转让人应该对店面进行必要的维修和保养,以确保店面能够正常经营。 4.2 如果受让人需要进行维修和保养,转让人应该提供必要的协助和支持。 5. 合同解除: 5.1 如果双方在租赁期间协商一致,可以解除租赁合同。 5.2 如果双方在租赁期间没有协商一致,转让人可以单方面解除租赁合同,并且受让人应该立即停止使用和经营店面。 2、在合同中约定，商铺的基本信息，包括：商铺的位置、实际有效使用面积、相关的配套设施等。 （二）、转让合同之转让物条款 在合同中约定，转让物品包括店面以及现有的装修、装饰及其他所有设备。双方应明确所转让的物品，建议双方可以拟定一份转让财物清单。 三、转让合同之交接条款 1、在合同中约定，店面的交接时间，确定具体日期，若因一方的原因导致店面无法如期交接，应给予另一方一定的补偿。 2、在合同中约定店面交接时，转让人应腾空非转让财物范围内的一切设施、物品和货物，保持店面已有装修、装饰、设施、设备、门窗、墙面、地面和天花板面的完好和完整，以便于使用。 3、在合同中约定，办理店面交接手续时，应由双方进行现场验收，点验、接收有关财物。 4、在合同中约定，交接时受让人发现转让店面不符合约定的交接条件时，受让人有权拒绝交接，转让人应及时整改、修复，直至符合交接条件为止。 四、转让合同之保证金及转让费条款 1、为了尽量避免风险，预防欺诈。在合同中约定，受让人应在合同订立前交给转让人一定的保证金，应根据实际情况在转让物价值范围内决定押金的数额。 2、在合同中应对转让费进行详细约定。①转让费，包括一切的装修、装饰、设备及其他相关费用。②转让费的支付方式、支付时间。 五、转让合同之拆迁补偿条款 当前由于规划原因导致的拆迁经常发生，在合同中约定，转让店面在转让期内遭遇政府拆迁或其它因素给受让人经营造成影响的情形的，受让人有权解除合同并要求转让人退还转让费。因为政府规划，国家征用原因拆迁店面的，有关补偿的归属应进行明确约定。 六、转让合同之转让手续 在合同中约定，转让人有义务协助受让人办理相关变更手续，受让人要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续。 七、其他事项 应根据实际情况对转让期限、转租、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障作为受让人的合法、合理利益。 二、转让合同生效条件是什么 (一)须有有效债务存在。 债务有效存在是债务转让的前提，债务自始无效或者承担时已经消灭，即使当事人就此定有转让合同，也不发生效力。但就效力存在瑕疵的债务，在一定情形之下仍然可以成立债务承担。将来发生的债务，也可以设立债务转让，只是要等到该债务成立时才发生转移的效果。诉讼中的债务也可以有第三人承担。 (二)被转移的债务应当具有可转移性。 不具有可转移性的债务，不能够成为债务承担合同的标的。 司法实务中通常认为下列债务不具有可转让性： 1、性质上不可转移的债务，它往往是指与特定债务人的人身具有密切联系的债务，需要特定债务人亲自履行，因而不得转让； 2、当事人特别约定不得转移的债务； 3、合同中的不作为义务。 (三)第三人须与债务人就债务的转移达成合意。 (四)债务转让须经债权人的同意。 只有征得债权人的同意，原合同义务人与第三人之间的转让合同义务的协议才能对债权人生效。这主要是因为债务作为一种义务乃是债务人必须履行的，而且合同义务的履行直接关系到债权人权利的实现。如果允许债务人随便处分或者转让其债务，债权人权利的实现就很难保证。倘若合同义务受让人没有履行义务的能力，或信用不佳，那么债权人的利益甚至就根本不能实现。 三、店铺租赁合同履行过程的纠纷 店铺租赁过程中，可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、店铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题，所谓买卖不破租赁，简单说，就是租赁合同履行期间，出租人出售出租物业的，则物业买受人受制于租赁合同，即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是，物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务，因为承租人享有优先购买权，当然，该优先购买权是指同等条件下的优先购买权。 然而，实际履行过程中，关于承租人的优先购买权是很难保证的，虽然法律上规定了承租人的优先购买权，但是又限定了同等条件下，何为同等条件，最明显的无非是出售的物业价格，有时出租人为了变相逼迫承租人搬离，会故意抬高出售的物业价格，对此，承租人是无可奈何的，甚至，对于出租人是否真的出售物业，无法掌控，而承租人在对店铺投资过大的情况下，往往面临承受亏损撤租的地步，不过这也非绝对，还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说，只要是买卖交易在租赁合同签订之后，承租人就有权限制买受人行使所有权，即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合同的义务。 反过来，对于承租人来说，必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前，是否存在物业的买卖关系，如果是买卖关系在租赁合同之前，则不发生买卖不破租赁的效果，此时，承租人遭受损失，则只能向物业的出卖人追偿。 而依据法律规定，此时双方各有过错的，在各自过错的范围内承担相应的责任，也就是说，承租人的部分损失将不会获得法院的支持，对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权优先于物权的一个特殊表现，依照法理，物权具有对世性，而债权具有相对性，两者相遇时，物权无疑优先于债权的实现，但有几种特殊的情况，就租赁合同来说，除了前者买卖不破租赁外，还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后，也就是说，抵押权人行使对物业的抵押权，需要受制于租赁合同的条款约定，反之，则不受限。 结语 在进行店面租赁时，需要注意以下事项：转让人和受让人的基本情况，包括产权证明、营业执照和卫生许可证等；租赁期限；租金和支付方式；维修和保养；合同解除；转让合同之转让物条款；转让合同之交接条款；转让合同之拆迁补偿条款；转让合同之转让手续；店铺租赁合同履行过程的纠纷；买卖不破租赁；店铺租赁合同的效力；店铺租赁合同的履行过程的纠纷。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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