| 问题 | 房价构成要素是什么？ |
| 释义 | 房价的构成和定价方法。房价主要由土地费用、拆迁安置费用、房屋开发费用、市政设施费用、税费和开发商利润构成。房地产开发商定价通常采用成本加成法和市场比较法。成本加成法是基于开发成本和适当利润确定房价，而市场比较法是通过与周边同类型物业进行对比来确定合适的价格。房价在一个区域内会有一定范围的差异，反映了个案空间的特殊性。 法律分析 一、房价的构成是什么? 决定商品房价格因素很多，其中最主要的是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用以及各种税费和开发商的利润。 一般来说，建房成本中土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%～20%，房屋建筑安装费用约占20%～30%，市政设施费用占10%左右，各项税费约占20%。在此基础上，还要加上20%左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。 总体来说，房价大致可分为四大部分： 1、土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等; 2、建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费(七通一平费)，甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里; 3、开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等; 4、开发商经营利润。 二、房地产开发商是如何定价的? 1、成本加成法(开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格) 开发商开发物业当然不能忽略其基本成本，建造之前的成本预算在很大程度上影响最终销售价格。建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免，开发商一般在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。 2、市场比较法(以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格) 这是市场上使用最多也最符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标(如绿化、小区配套、朝向、房型设计等)，与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。区域价格影响着个案的价格，个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。 结语 房价的构成包括土地费用、拆迁安置费用、房屋开发费用、市政公用设施费用、税费和开发商利润等多个因素。一般来说，土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%～20%，房屋建筑安装费用约占20%～30%，市政设施费用占10%左右，各项税费约占20%。此外，还要加上开发商约20%的利润。房价的定价方法主要有成本加成法和市场比较法。成本加成法是根据开发成本和适当的利润确定房价，而市场比较法则是通过与周边同类型物业对比来确定一个合适的价格。因此，房价在同一区域会有相似的范围，而个案的价格差异则反映了其特殊性。 法律依据 商品房销售管理办法：第一章 总则 第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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