| 问题 | 什么样的二手房可以买卖 |
| 释义 | 本文介绍了商品房、经济适用住房和房改房的特点和限制。商品房具有完全产权，可通过二次挂牌交易；经济适用住房是政府为低收入家庭提供的政策性住房；房改房是职工按照房改政策购买的公房，销售单位给予一定折扣，并按房改成本价或标准价购买单位。限价商品房则是在出让商品房用地时，政府提出限制销售价格、住房面积和销售对象的要求，开发商通过公开竞争获得土地，并严格执行商品房开发建设和定向销售的限制性要求的房屋。 法律分析 1. 商品房 通过有偿转让方式取得土地，房屋所有人享有完全产权。因此，该商品房在取得房屋所有权证后可直接进行第二次挂牌交易，且对购买主体和期限没有限制。它是二手房的主要房源。经济适用住房是政府以优惠政策、无偿划拨土地、限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，供给城市低收入住房困难家庭的具有保障性质的政策性住房。由于经济适用房是政府向中低收入家庭提供的政策性住房，对其购买对象有严格的限制。因此，保障性住房二次过户存在诸多限制。只有依法可以上市交易的经济适用房才能出售。房改房全称为公房购买，是指职工按照房改政策购买的公房，根据职工工作年限和所购房屋的实际情况，销售单位给予一定折扣，并按房改成本价或标准价（含标准优惠价）购买单位。房改过户也有一定限制，必须按照法律规定进行。限价商品房俗称“两限房”，是指政府在以招标、拍卖、挂牌等方式出让商品房用地时，提出限制销售价格、住房面积和销售对象的要求，而开发商通过公开竞争获得土地，并严格执行商品房开发建设和定向销售的限制性要求。 拓展延伸 标题：['3. 【案例解析】房改房过户需要注意哪些问题？'] 房改房过户是房屋交易中的一种特殊形式，需要注意以下问题： 1. 了解房屋性质：房改房属于经济适用房，其土地性质为国有土地，房屋性质为非住宅。在过户过程中，需要关注房屋的性质，以便办理相关手续。 2. 土地使用权性质：房改房的土地使用权性质为出让土地，过户时需要关注土地使用权是否还有剩余年限。 3. 房屋租赁关系：如果房改房在过户之前已经租赁给了他人，需要关注租赁关系是否会影响过户的办理。 4. 房屋价值评估：过户前需要对房屋进行价值评估，确保房屋价值与过户价格相符，避免纠纷。 5. 过户手续费用：过户时需要支付的相关费用包括过户费、公证费等，需要提前了解并准备好相关费用。 6. 过户后管理：过户后需要关注房屋的管理问题，包括水电气费用、维修费用等。 7. 权属转移登记：过户后需要进行权属转移登记，确保房屋权属转移的顺利进行。 总之，在房改房过户过程中，需要关注的问题较为复杂，需要仔细了解相关规定并提前做好准备。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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