| 问题 | 二手房交易怎样确保买卖定金合同有效成立 |
| 释义 | 本文探讨二手房买卖定金合同的有效成立措施。为了确保定金合同的有效性,需要从法律角度出发,将定金视为“上家卖房、下家买房”的担保,并在合同中明确约定定金数额、支付时间、返还方式等相关内容,以保证双方权益。此外,在实际操作中,应尽可能遵循合同约定。为了防止二手房交易中定金纠纷,建议购房者在下定时遵循以下四个步骤:一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议;二、与中介公司签订书面的中介协 法律分析 要确保二手房买卖定金合同有效成立，可以采取以下措施：首先，从法律角度出发，定金应被视为“上家卖房、下家买房”的担保。若上家违反约定未能出售房屋，则应向下家双倍返还定金；而若下家违反约定未能购买房屋，则无权要求上家返还定金。其次，在合同中明确约定定金数额、支付时间、返还方式等相关内容，以保证双方权益。此外，在实际操作中，应尽可能遵循合同约定，如上家违反约定不卖房或下家违反约定不买房时，应按照合同约定履行相应的义务。最后，在合同签订后，双方应共同遵守合同内容，如一方违反合同约定，则另一方有权采取相应的法律手段维护自己的权益。目前二手房交易中，定金的交付多数是由下家交给中介公司，再由中介公司转交上家。由于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确，这极容易引发二手房交易上下家之间的定金纠纷。为此，建议广大购房者在下定时遵循下面四个步骤： 一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。 二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。 四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。 遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。 结语 定金合同的有效成立需要从法律角度出发，明确定金的数额、支付时间、返还方式等相关内容，同时在合同中明确约定。此外，在实际操作中应尽可能遵循合同约定，如上家违反约定不卖房或下家违反约定不买房时，应按照合同约定履行相应的义务。最后，在合同签订后，双方应共同遵守合同内容，如一方违反合同约定，则另一方有权采取相应的法律手段维护自己的权益。因此，广大购房者在下定时应遵循中介公司与上家之间的委托协议，要求中介公司出具委托书和收取定金的收据，以确保二手房买卖定金合同有效成立。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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