| 问题 | 新房交房税费有哪些 |
| 释义 | 新房交房时需要支付的税费包括：契税、住房维修基金、房屋产权登记费、证照印花税、工本费。开发商收取的费用有房款尾款、面积差额款、装修变更费用、车位款、宽带、有线电视开通费、其它增值服务项目开通费用。物业装修管理收取的费用有装修保证金、装修管理费、垃圾消纳费、装修施工临时出入证制证费。其中，公共维修基金应在入住时交纳，契税和物业费由购房人和开发商在购房合同时约定，其他费用则由开发商收取。 法律分析 一、新房交房时需要支付的税费包括： 1. 契税：对于非普通住宅，契税按照4%的税率征收；而对于普通住宅，契税的标准为1.5%的税率征收。个人首次购买90平方米及以下普通住房契约按1%征收。各城市具体收费标准略有不同。 2、住房维修基金：商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。 3、房屋产权登记费：有的开发商是办证时才收取的，住宅80元/套，非住宅550元/件。 4、证照印花税：5元/本。 5、工本费：10元/本。 二、开发商收取的费用： 1.房款尾款：根据双方合同约定。 2.面积差额款：根据商品房面积实测技术报告书。 3.装修变更费用：根据业主与开发商的补充协议。 4.车位款：针对需要购买车位的业主，双方需另行签署合同(原购房合同约定赠送车位的除外，但要注意车位是有产权的) 5.宽带、有线电视开通费：可以向自愿接受相关服务的购房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的购房人收费。建议装修完后再交纳比较合理，否则可能会多交几个月的服务费。 6.其它增值服务项目开通费用：商品房买卖合同中没有单独约定的，均可以不交。 三、物业管理收取的费用： 1.物业管理费用：以合同约定为准。 2.北方城市供暖费:物业公司没有权利强行和提前收取这笔费用，更没有权利以此作为不交付房屋的理由。 3.水、电费周转金或保证金：有部分物业会收取，但费用最高不宜超过常规家庭3个月的水电费用(分户计量除外)4.停车管理费 四、物业装修管理收取的费用： 1.装修保证金：没有明确规定，但收费不应过高，且无特殊原因必须退还。 2.装修管理费 3.垃圾消纳费 4.装修施工临时出入证制证费：没有明确规定，原则上不超过5元/证。 五、新房交房费用缴纳注意事项 1.公共维修基金：何时交纳、由谁收取、日后管理使用等。按规定，公共维修基金应在入住时交纳。有不少开发商在交楼时，以各种借口强迫买房人委托他们或他们委托的公司代办房产证，强行“代收”公共维修基金和契税。对此，业主有权拒绝。 2.契税：按规定，契税应在办理产权证时交，有很多开发商会要求入住前就交，业主们完全可以拒绝。契税在国内只有税务机关和税务机关指定的单位才有权收取，物业公司是无权向业主收取的。 3.中维修基金：目前有不少物业公司，利用早于交纳维修基金规定出台的北京关于普通住宅和高档住宅物业管理的收费规定，误导业主在交纳共同维修基金的同时，在收房时再交纳大、中修费，对这种重复收费的做法，业主有权拒绝。具体可见国土和房管局《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》。总体而言，业主在收楼时只需按照购房合同和补充协议的约定，交齐收楼时应交纳的购楼款，建设单位就应将钥匙直接交给买房人，如果买房人和建设单位在签订购房合同时对《房屋使用、管理、维修公约》进行过承诺，还应交纳自己承诺缴纳的物业管理费用。 4.物业费：一般来说，物业管理费交一年，具体以合同约定为准。 5.北方城市取暖费：一般情况，对物业公司代收的取暖费，买房人在供暖开始前缴纳即可，不一定要在入住前缴纳，并有权拒绝缴纳办理入住手续前的供暖费。 6.其他各种收费：交房时，开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理，但有很大部分很可能为不合理收费。如开发商会要求业主交纳电力增容费，煤气、天然气、电话等初装费、开通费等等。对此，也完全可以拒绝。具体可见《商品住宅销售价格构成管理办法》，该文件明确规定对于新建住宅，所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包涵在房价之内。那么除了在合同中明示在交房时另行收取的，都属于“未予标明的费用”。同样，购房合同中如果明示了提供有线电视、热水、门禁系统、宽带系统等，而未明示在交房时需另外收取费用的，在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。如果在合同外新增加设备，则可向自愿接受相关服务的买房人收取，但不应在交房时强行向不希望接受相关服务的买房人收费。 拓展延伸 根据我国《民法典》的规定，新房交房时需要注意以下费用： 1. 土地出让金：开发商在取得土地使用权后，需要向政府支付的土地出让金。这笔费用在购房时已经包含在房价中，购房者无需再次支付。 2. 土地增值税：房地产开发企业出售房屋时，需要缴纳土地增值税。这是政府为调控房地产市场而设立的一种税收。购房者无需支付土地增值税。 3. 房屋建筑及安装费用：开发商在房屋建设过程中需要支付的建筑及安装费用，包括钢筋、水泥、砖瓦、水电等费用。这部分费用由开发商承担。 4. 住宅专项维修资金：开发商在出售房屋时，需要向购房者收取住宅专项维修资金。这笔资金用于房屋维修和保养，属于购房者共有。 5. 产权登记费：购房者进行产权登记时需要支付的费用，包括房屋权属证费、抵押登记费等。 6. 契税：购房者购买房屋时需要支付的税费，按照房屋总价的一定比例计算。 7. 物业服务费：购房者需要缴纳的物业服务费用，以维护小区环境卫生和提供物业服务。 8. 供暖费：小区内供暖费用由开发商承担，购房者无需支付。 9. 天然气初装费：购房者需要支付的天然气初装费用，用于开通小区天然气管道。 10. 家电安装费：购房者需要支付的家电安装费用，如空调、冰箱等。 以上费用共计15项，购房者在新房交房时需关注并确认相关费用。如有疑问，可咨询专业律师。 结语 购房者需要了解新房交房时需要支付的税费以及开发商收取的费用，包括契税、住房维修基金、房屋产权登记费、证照印花税、工本费和面积差额款等。同时，需要明确开发商收取的费用和物业装修管理收取的费用，以及各种公共维修基金和契税的缴纳注意事项。最后，提醒购房者不要被开发商收取的费用所困扰，有权拒绝不合理的要求，维护自己的权益。 法律依据 中华人民共和国城市维护建设税法： 第三条 契税税率为百分之三至百分之五。 契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。 省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。 中华人民共和国城市维护建设税法： 第十二条 在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。 中华人民共和国城市维护建设税法： 第十条 纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。 |
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