| 问题 | 按揭房是什么含义 |
| 释义 | 按揭房产是指上家通过按揭购买、贷款尚未偿还的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。按揭分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证；公义式按揭是将未来的房地产(如楼花)转让给按揭权人作为还款保证。按揭房转让给下家需要满足一定的条件，并经过相应的程序。非转按揭交易则不需要通过转按揭方式进行。在交易过程中，银行风险主要通过 法律分析 一、按揭房产是指上家通过按揭购买、贷款尚未偿还的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。 按揭：又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭：是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证;公义式按揭是将未来的房地产(如楼花)转让给按揭权人作为还款保证。 二、主要特征 按揭房特征介绍按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。出于投资或融资变现的需要，在二手房交易中购房者欲将按揭房转让的越来越多。 按揭：又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。法定式按揭：是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证;公义式按揭是将未来的房地产(如楼花)转让给按揭权人作为还款保证。 三、转按揭 (一)转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。 条件 这种转让方式需具备以下几个条件： 1.按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构; 2.下家具备银行规定的贷款条件; 3.下家的贷款额度受到限制，一般来说，若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。 交易过程 其交易过程可以概括为：居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。 风险 通过转按揭方式转让按揭房，上下家的风险较低，但交易周期相对较长，通常需要一个月到一个半月转贷审核期，审核通过后方可办理过户手续。 交易过程中，银行风险主要通过他们自身的金融服务流程和转按揭担保机构来消化。上下家的风险主要通过中介机构和合同约定来防范。 如何防范风险 首先，在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。其次，在前期审查中，中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题。最后，签订合同时，上下家的违约责任要约定明确，约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。 四、非转按揭 (二)非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房，在二手房交易实践中也很常见，但最好通过诚信度较高的中介公司，以防其中较大的风险。 采用原因 采用这种方式的主要原因有： 1.贷款银行没有转按揭业务; 2.下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额，或者欲贷数额明显少于原贷款数额; 3.上家需要在短期内完成交易。 实质 遇到上述情况，通过中介公司居间出售按揭房的，实践中一般又有两种操作方案，一是买卖合同签订后上家自行还贷，二是买卖合同签订后上家用下家的首付款还贷。 因此，非转按揭交易的实质是，签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样交易更灵活、方便。 风险 从风险角度来说，银行风险很小，上下家的合同风险较大。 如何防范风险 为避免上下家的风险，中介公司一般会关注房屋产权是否清晰、首付款是否由中介监管和违约金数额约定是否够高三个问题。尤其值得一提的是，现阶段跨行转按揭一般难以实现，而先还贷后交易，跨行贷款自然不是问题。当然，这种方式除了要求中介公司有较高的诚信度外，还要求下家有提前偿贷能力或者下家有足够的首付能力，否则就巧妇难为无米之炊了。 拓展延伸 按揭房转让方式及风险防范的法律分析如下： 按揭房转让方式有两种：司法转让和自愿转让。其中，司法转让是指在房屋买卖过程中，由法院根据申请人的请求，依法对房屋进行强制转让；自愿转让则是指在房屋买卖过程中，双方自愿达成房屋转让协议，完成房屋转让手续。 在按揭房转让过程中，存在一些潜在的风险。首先，按揭房转让可能会导致按揭贷款的办理出现问题，因为按揭贷款通常与房屋挂钩，一旦房屋发生转让，可能会影响贷款银行的追索权。其次，按揭房转让可能会影响购房者的购房权益，因为购房者在购房时可能已经支付了部分或全部的按揭款，转让后，购房者需要承担剩余的按揭贷款。此外，按揭房转让还可能导致房屋市场价格波动，影响购房者的利益。 为了避免上述风险，购房者在进行按揭房转让时，应当充分了解相关法律规定，确保自身权益。同时，购房者和按揭贷款银行也应当加强沟通，确保在房屋转让过程中，按揭贷款的办理能够顺利进行。 结语 按揭房是指上家通过按揭购买、贷款尚未偿还的商品房，房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。按揭分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。公义式按揭是将未来的房地产转让给按揭权人作为还款保证；法定式按揭是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证。按揭房转让给下家需要满足一定的条件，并经过一定的交易过程和风险防范。非转按揭交易则不需要通过转按揭方式进行，但最好通过诚信度较高的中介公司进行。 法律依据 商品房销售管理办法：第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 |
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