| 问题 | 商品房包销的概念 |
| 释义 | 本文介绍了商品房包销的特点和包销人的代理权限。包销人具有独家代理销售权，可以自由决定销售方式。在实践中，包销人可能会转委托给其他机构代理销售。对于转委托，实务界有不同的意见。另外，文章还介绍了商品房包销的包销期限和包销商与开发商之间的包销合同有时间限制。 法律分析 由于商品房包销具有独特的代理特性，其一个显著特点是包销人的代理权限非常广泛。对于包销范围内的一切房屋，包销人具有独家代理销售权。只要不违反法律法规的禁止性规定，并确保向开发商按期支付销售款，包销人可以自由决定采用何种方式销售商品房。在实践中，一家包销人可能同时包销多个楼盘的商品房，于是包销人会转委托给其他机构代理销售。对于这种转委托，实务界有不同意见，一种观点认为由于代理行为是基于委托人对于受托人的信任而产生，包销人在未经委托人同意擅自转委托的，该转委托合同不对开发商发生法律效力，而是在包销人与第三人之间成立了新的委托代理合同。另外一种观点认为，无论是包销人还是复代理人，都是以开发商的名义对外销售商品房，开发商都是购房合同的当事人，无论包销人的转委托行为是否经过开发商同意，开发商均应对购房人承担合同约定的责任，在承担责任后再向包销人追偿。房地产包销是一种重要的销售途径和渠道，因此在实践中，被广泛采用。商品房的包销具有以下特征： （1）商品房包销是一种特殊的由包销商和开发商合作进行的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，只有开发商才有权预售或出售所建的商品房。所以，包销商必须以开发商的名义或者同时以自己作为包销商的名义进行包销行为 （2）在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与销售价之间差价的权利。在包销期限内，开发商将自己定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商，而开发商则丧失了自行销售房屋的权利。 （3）包销商的包销行为具有定的风险性。在包销期限届满，销商如未将包销的商品房全部售出，则应该按合同的约定承购剩余该商品房，付清全部包销款。对于这部分剩余的包销商品房，包销商和开发商之间则由原来的包销关系转为实际上的房屋买卖关系。 （4）开发商与包销商之间的包销合同是有时间限制的，称为包销期，包销商必须在包销期内将房屋销售完，否则就要承担定的包销风险。 结语 商品房包销是一种特殊的代理销售行为，具有广泛的代理权限。包销商可以自由决定销售方式，同时在多个楼盘包销的情况下，可以转委托给其他机构代理销售。对于转委托行为，实务界有不同的看法。一种认为转委托合同不对开发商发生法律效力，而在包销人与第三人之间成立了新的委托代理合同；另一种认为开发商应对购房人承担合同约定的责任，在承担责任后再向包销人追偿。包销商和开发商之间的包销合同是有时间限制的，称为包销期。在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与销售价之间差价的权利。在包销期限届满，未售出的包销商品房应按合同约定承购，并付清全部包销款。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 |
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