| 问题 | 包销房屋是否合法 |
| 释义 | 一、包销房屋是否合法 房地产包销是一种重要的销售途径和渠道，因此在实践中，被广泛采用。商品房的包销具有以下特征： （1）商品房包销是一种特殊的由包销商和开发商合作进行的承包销售商品房的行为。由于不动产的销售有其主体条件限制，只有开发商才有权预售或出售所建的商品房。所以，包销商必须以开发商的名义或者同时以自己作为包销商的名义进行包销行为 （2）在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与销售价之间差价的权利。在包销期限内，开发商将自己—定数量的商品房的预售权或出售权转让包销商专营，取定的包销价，把销售价与包销价的差价利益的风险同时转移给包销商，而开发商则丧失了自行销售房屋的权利。 （3）包销商的包销行为具有—定的风险性。在包销期限届满，销商如未将包销的商品房全部售出，则应该按合同的约定承购剩余该商品房，付清全部包销款。对于这部分剩余的包销商品房，包销商和开发商之间则由原来的包销关系转为实际上的房屋买卖关系。 （4）开发商与包销商之间的包销合同是有时间限制的，称为包销期，包销商必须在包销期内将房屋销售完，否则就要承担—定的包销风险。 2、商品房包销的性质 关于商品房包销的性质在理论有很多种解释，如代理说、买卖说以及两合行为说。这些观点认为，包销商以开发商的名义进行销售这在法律上应该是一种代理行为；而如果包销商购买包销剩余的房屋则构成了买卖行为。该种代理行为是一种显名代理，因为《商品房捎售管理办法》规定，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品号的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合司应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 但是实际上，包销商的包销行为不同于传统民法中自行代理行为，包销商与开发商之间也并不是简单的买卖关系。 （1）包销商的包销行为，目的不是为了开发商的利益，而是为了获取销售价格和包销基价之间的差价作为自己的利润； （2）包销商包销开发商的房屋，只是—种销售行为，是销售他人所有的房屋的行为，而并没有在销售前取得房屋的所有权； （3）包销商的包销行为是独立的，对此，该行包销商也要承担—定的风险； （4）包销商最后承购剩余房屋，只是包销行为的—种效力结果，如果当事人之间有约定，也可以将剩余房屋退还给开发商。 二、商品房包销的法律问题 在商品房买卖合同中，我们签订合同的对象可能并不是房地产开发商，而是包销商，包销其实在各个领域都存在，在房地产领域也不例外。包销是指房地产开发商和包销商约定出卖人即开发商将他们开发建设的房屋交给包销人，并且让包销人以出卖人的名义对外销售，到双方约定的包销期届满后，包销商按照包销合同约定的价格垢面剩下的房屋，当然当事人互相约定不购买剩下的房屋也遵照其约定。 可见，在一个房屋包销的过程中其实是存在三方主体的，即出卖人（开发商）、买受人以及包销商，三者之间是怎样的关系则是我们需要着重探讨的内容。 1.开发商与包销商之间 开发商与包销商之间其实存在着两层法律关系，一是在合同履行的前期，二者之间是一个委托关系，包销商以开发商的名义来进行销售，注意此时的房产所有权仍然是归属于出卖人；在合同约定的期限届满后，二者之间还会出现一个买卖合同关系。 2.包销商与买受人之间 根据包销商和开发商之间存在的委托关系来看，包销商是作为开发商的一个代理人，签订合同的时候都是以开发商的名义，所以包销商与买受人之间存在的是一个代理合同关系，代理开发商与买受人签订合同。 3.房屋产生问题怎么办： 如果房屋的质量发生问题，买受人是寻找开发商解决呢？还是寻找包销商解决呢？根据合同的相对性原理，与买受人真正签订合同的是开发商并不是包销商，况且包销商也无法对房屋的质量作出保证，所以房屋的质量发生问题的时候，买受人要直接去找开发商。 |
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