| 问题 | 集资房转让协议有效吗？ |
| 释义 | 集资房转让约定依法成立即有效，约定对协议双方有效，对集资建房组织方不一定有效。集资建房属于单位给予员工福利性质的购房，一般不认同以员工资格购房再转手出卖给单位外的第三人。 一、开发商签回购合同是否有效 1，商品房回购的主体是开发商、购房人或贷款人。商品房回购的回购合同，有可能是开发商同回购房人签订，如开发商对购房人承诺：购房人购买商品房的，在经过多少年以后，由开发商按一定的投资回报率予以回购；有可能是开发商同贷款人签订，如开发商对贷款人承诺：当购房人连续几个月不能还款，贷款人变卖抵押房屋时，由开发商予以回购；还有可能是开发商同购房人、贷款人三方一起签订，如合同约定：当购房人连续几个月不能还款，贷款人要求开发商对该商品房予以回购，开发商则按照合同约定予以回购，这种在实践中比较多见。2，商品房回购的标的是商品房，包括预售商品房和现售商品房。实践中，除商品房之外，其他房屋也有可能存在回购的问题，如房改房特别是购房人只享有部分产权的房改房，在购房五年后进入市场交易时，原单位在同等条件下享有优先购买权，如果单位从购房人手中将该房改房买回，实质上也属于回购。因此，商品房回购的标的只指开发商开发的向社会发售的商品房，而不包括房改房、集资房、拆迁房、国有直管公房及私人所建住宅等非开发商开发的房屋。3，商品房回购的性质实质上是一种新的买卖关系，是对开发商已售出的商品房通过再交易行为而使之重新回归开发商。在这里，开发商由原来的卖方变为买方，购房人由原来的买方变为卖方，买卖双方的权利义务关系通过回购合同重新确定。 二、债权债务转让协议是怎么样的 符合下列条件的债权债务转让协议生效： 1、转让的是合法有效的债权债务； 2、转让的债权不属于不得转让的范围； 3、转让人与受让人需达成有效的债权转让协议； 4、债权转让需通知债务人，债务转让需要征得债权人同意； 5、转让必须遵守一定程序。 《民法典》第545条规定，债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外： （一）根据债权性质不得转让； （二）按照当事人约定不得转让； （三）依照法律规定不得转让。 当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。 三、集资房是否可以买卖 集资房是否可以买卖要视情况而定。首先应当看集资房的卖方者是否拥有基本全部产权，包括是否有房产证、土地使用证等；同时还要看其单位有无特别限制条件等。一般来说，集资建房在取得房产证5年后、补交土地出让金交易后，即具有商品房的性质，可以自由交易。集资房是由国家予以减免部分税费、参加集资的职工部分或全额出资建设的房产，房屋建成后归职工和政府共同所有。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 |
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