| 释义 |
二手房出租期间的买卖问题有租房的小伙伴偶尔会遇到这样的问题，就是二手房在出租期间买卖的问题，因为租住的久了，就把租来的房子当做自己的房子了，对租住的房子有了一定的感情，积累资金想在未来某个时间买下来，但是因为房东最近手头有点紧，想急于出手，怎么办呢？在这种情况下，租房客有哪些可以行使的权利呢？又有哪些值得留意的事情呢？由于承租人在承租期间对出租房屋有优先购买权，因此，在出售出租房屋时，必须首先判断租赁合同是否仍有法律效力。一般而言，租赁合同失效有以下几方面的原因：一是租赁合同到期或者合同约定的中止事项的出现。二是出租人在以下任何一种情形下，可以提前解除租赁合同：其一，出租人因不可预见的原因，确实需要收回房屋的。其二，承租人违反租赁合约改变房屋用途的。其三，承租人不按合同规定期限缴纳房屋租金，延迟时间超过3个月的。其四，承租人在未征得出租人同意，便将所租人的房屋转租给他人的。其五，承租人损坏房屋或者对设备不进行维修或者赔偿的。其六，房屋发生重大损坏有倾倒危险而须改建并有相关证明的。出租人因第一项，承租人因第二至第六项而导致提前中止合同的，应向对方赔偿所受损失。三是承租人在以下任何一种情形下：可以提前解除租赁合同：其一，承租人因不可预见的原因，确无需要继续租用该房屋而要求退房的。其二，房屋发生重大损坏，经鉴定为危险房屋而无法使用的。其三，出租人未按出租合同规定版行其对该房产的正常维修的。承租人如果因第一项、出租人因第三项提前解除房屋合同的，应赔偿对方因此而遭受的损失。如果租赁合同由于发生上述事由而导致失效，那么此时房产可以出售。但如果房屋租赁合同仍有法律效力，那么出租人，即房产所有权人应提前3个月通知承租人，并说明出售的价格、付款方式及付款期限等条件，承租人在同等条件下享受优先购买权。如果承租人明确表示放弃优先购买权或者承租人在接到出租人通知后三个月内不表态或者不按约定的条件购买的，出租人可视作承租人放弃优先胸买权，可将房屋出督给他人；而如果出租人未按规定出售已出租房屋的，享受优先购买权的承租人可以请求人民法院宜告该房屋买卖合同无效，承租人仍可行使其优先购买权。
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