| 问题 | 购房合同签署的先后顺序 |
| 释义 | 买房需先签预售合同再签正式合同，预售条件包括开发资质、土地使用权、规划许可证等，开发商需办理预售合同登记备案手续。交付后90天内办理权属登记，开发商未履约应承担责任。 法律分析 一、买房是先签预售合同再签正式合同吗 开发商预售房屋的，要与购房者签订预售合同，预售商品房要办理商品房预售合同登记备案手续。签订预售合同后，不需要签订正式买卖合同。《城市商品房预售管理办法》第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 二、商品房预售条件有哪些 (1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照。 (2)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 (3)持有建设工程规划许可证。 房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 (4)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 (5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明； 向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 (6)法律、法规规定的其他条件。 开发商预售房屋的，要与购房者签订预售合同，预售商品房要办理商品房预售合同登记备案手续。 签订预售合同后，不需要签订正式买卖合同。 结语 购房者在购买商品房时，需要先与开发商签订预售合同并办理登记备案手续。预售合同的签订和登记备案是非常重要的步骤，对于双方的权益保护至关重要。同时，开发商在预售商品房时也需要满足一系列条件，包括资质证书、土地使用权证书、规划许可证等。购房者在交付使用后需及时办理权属登记手续，开发商应给予协助并提供必要的证明文件。如若开发商未能履行责任，将承担相应的违约责任。购房者应保持警惕，遵守法律法规，以保障自身权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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