| 问题 | 农村房屋转让协议是否符合法律规定？ |
| 释义 | 农村房屋转让协议有效性与农村房屋买卖合同无效后的处理。农村房屋转让协议具备法律效力的条件包括行为人具备民事行为能力、真实意思表示且不违反法律规定。无效的农村房屋买卖合同需平衡双方利益，考虑出卖人因土地增值、拆迁等获得的利益以及购房人因房屋增值和原价差异造成的损失，赔偿包括返还原购房价款、增值部分和拆迁利益等。责任分配原则依据出卖人主要责任和购房人次要责任。 法律分析 一、农村房屋转让协议法律上有效吗 1、对农村房屋进行转让的，转让协议符合以下条件的，法律上就具有法律效力： （1）行为人具有相应的民事行为能力; （2）意思表示真实; （3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 二、农村房屋买卖合同无效后的处理 1、农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。 2、对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括： （1）返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价 （2）买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分 （3）该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。 结语 农村房屋转让协议符合法律条件时具有法律效力，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条。当农村房屋买卖合同被确认无效后，需要平衡双方的利益。对于购房人已进行翻建、装修或扩建的房屋，应进行相应补偿。此外，出卖人应赔偿买受人的损失，包括返还原购房价款、差价以及扩建、改建、装修使房屋增值的部分。土地增值和拆迁部分补偿根据责任分配原则进行处理。需委托资质评估机构进行评估确定损失数额。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第二十一条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 |
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