| 问题 | 房屋转按揭贷款的流程 |
| 释义 | 本文主要介绍了房屋转按揭贷款的申请流程和注意事项,以及可能涉及的风险。为了减少风险,文章提出了一些设想,包括合并相关业务环节和试办跨行转按揭等。随着我国二手房市场的日益发展和完善,转按揭的需求量会越来越大,政府主管部门和银行应着手对现有业务流程和办理方式进行改进。 法律分析 一、房屋转按揭贷款申请流程： 1. 寻找提供利率优惠的贷款银行，向其提交转按揭申请。 2、与银行签订贷款合同，与担保公司签订担保协议。一般来说，银行会帮你找担保公司。 3、提供贷款审批所需资料给下家银行，包括身份证、户口本等。 4、下家银行审批通过后，担保公司出担保函。 5、贷款者向原来的贷款发放银行申请提前全额还贷。 6、向原贷款发放银行提前全额还贷并拿回抵押的他项权利证后，到交易中心去办理抵押注销。 7、7天后，去交易中心办理新的抵押。 二、转按揭注意事项 转按揭贷款的房产房龄必须在10年以内，有完全产权，能够上市流通，取得产权共有人(其他权利人)同意，能依法转让的房产，原则上以住房为主。操作流程为：购房人提出申请担保公司提供担保银行审批并向购房人发放按揭贷款将按揭贷款转入原银行售房人还款账户办理归还原银行借款手续并撤销原抵押登记办理房产的交易过户手续及以新的借款银行为抵押权人的抵押手续。 转按揭会涉及到5个风险： 1、原业主在银行的贷款由新买家还清后，原业主突然改变主意，拒绝过户； 2、新买家拒绝还贷； 3、银行不同意放贷； 4、交易完成后原业主无法顺利拿到剩余房款； 5、交易完成后新买家无法顺利拿到房产证。交易双方一定要仔细衡量并尽量避免这些风险。 三、转按揭贷款的设想 与发达国家或地区相比，存在不少差距，离借款人的要求也还有一定距离，但毕竟迈出了可喜的一步。随着我国二手房市场的日益发展和完善，城镇居民对转按揭的需求量会越来越大，政府主管部门、银行应着手对现有业务流程和办理方式进行改进，以促进该项业务的发展，下面提出两点设想： 1、合并相关业务环节。由前面的业务流程可以看出，无疑能节省时间，提高工作效率。一是实现新旧债务的连结，可以考虑在原有借款合同不变的基础上，银行、售房人、购房人签定补充借款协议，将售房人的债务转移给购房人。二是抵押担保随债务一并转移，在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记，将抵押人由原借款人更换为新借款人，改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。 2、试办跨行转按揭。债务人不变、债权人发生变化的转按揭基本没有市场需求，但债务人和债权人同时发生变化的转按揭则存在较大需求，这就要求银行适时推出跨行转按揭。原贷款银行要撤销抵押权，否则不能转让，而只有等到办妥新的抵押登记，新贷款银行对购房人发放了贷款，购房人才能支付房款给售房人，售房人才有钱偿还原贷款，由于新旧贷款由不同银行发放，原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款，所以不愿意开办跨行转按揭。要解决这个问题，可行的办法是银行之间签订合作协议，新贷款银行承诺将售房款划入售房人在原贷款银行开立的账户上，确保用于优先归还银行贷款，以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失。 随着我国利率市场化逐渐提上议事日程，债权转移形式的转按揭也不再遥不可及，各银行可以开展这方面的研究，一旦条件成熟便可推出。 拓展延伸 转按揭贷款是指将之前购买的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请再次贷款的情况。在进行转按揭贷款时，需要注意以下几点： 1. 确保房产合法有效。在办理转按揭贷款之前，应先检查房产的权属证明和登记情况，确保房产不存在权属纠纷或抵押权。 2. 了解贷款政策和利率。不同银行和金融机构的转按揭贷款政策和利率可能有所不同，应仔细了解并选择最适合自己的机构。 3. 检查贷款额度。在申请转按揭贷款时，应了解可贷款额度，避免因贷款额度不足无法满足需求。 4. 了解还款方式和期限。转按揭贷款的还款方式和期限与普通抵押贷款类似，应与借款人协商并达成一致。 5. 注意转按揭手续费。一些金融机构可能会收取转按揭手续费，应了解具体费用并提前准备好相关费用。 6. 留意抵押物风险。作为抵押物的房产价值可能会发生变化，应关注房产市场动向，确保房产价值稳定。 总之，在办理转按揭贷款时，应充分了解相关政策和规定，避免盲目操作，确保权益。 结语 转按揭贷款是解决二手房交易中资金问题的一种途径，但需要注意相关风险。通过优化流程、合并环节、试办跨行转按揭等方式，可以提高效率，降低风险。随着我国二手房市场的不断发展，转按揭贷款在市场中的地位将越来越重要。 法律依据 城市居民委员会组织法(2018-12-29)\t第十五条\t居民公约由居民会议讨论制定，报不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关备案，由居民委员会监督执行。居民应当遵守居民会议的决议和居民公约。 居民公约的内容不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第十五条\t商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第八条\t对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 |
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