| 问题 | 售楼广告是否能够达到预期效果？ |
| 释义 | 售楼广告作为要约邀请一般无效，但若广告内容具体确定并影响合同订立和价格，则具有法律效力，属于要约。根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为需满足民事行为能力、真实意思表示和不违法规定的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房广告为要约邀请，但具体确定房屋及相关设施说明和允诺，并对合同订立和价格有重大影响的，构成要约。 法律分析 在一般情形下，售楼广告没有效力，因为属于要约邀请。但是广告内容是房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并影响合同订立和价格，具有法律效力，是属于要约。 《民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。 拓展延伸 售楼广告的有效性如何评估？ 售楼广告的有效性评估是通过多种指标和方法进行的。首先，可以考虑广告的曝光率和覆盖范围，即广告被多少潜在购房者看到和接触到。其次，关注广告的吸引力和信息传递能力，是否能够引起购房者的兴趣并清晰地传达楼盘的特点和优势。此外，可以考察广告对购房者行为的影响，例如是否能够吸引购房者咨询、参观售楼处或购买房屋。还可以通过市场调研、问卷调查等方式，获取购房者对广告的反馈和满意度。综合以上指标和方法，可以得出对售楼广告有效性的评估结论，从而为广告策划和优化提供参考和指导。 结语 综上所述，《民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确了售楼广告的法律效力。在一般情况下，售楼广告属于要约邀请，没有法律效力。然而，如果广告内容涉及房屋及相关设施的具体说明和允诺，并对合同订立和价格产生重大影响，那么该广告构成要约，具有法律效力。因此，在评估售楼广告的有效性时，可以考虑广告的曝光率、吸引力、信息传递能力以及对购房者行为的影响等指标和方法。这些评估结果将为广告策划和优化提供重要参考和指导。 法律依据 《民法典》第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 |
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