| 问题 | 融资租赁公司可否办理债权人房产抵押 |
| 释义 | 融资租赁公司能否作为抵押权人 《物权法》第171条第1款规定，“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权”;第179条第2款规定，“……债权人为抵押权人……”。《担保法》第33条第2款规定，“……债权人为抵押权人……”。可见，《物权法》、《担保法》均未限制融资租赁公司作为房地产抵押登记的抵押权人。2015年3月1日实施《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)也未对申请抵押权登记的当事人(抵押权人/抵押人)作出任何限定性规定。其他法律、行政法规也未对抵押权人的资质作出限定性规定。 根据《物权法》第171条的精神，任何合法债权人为保障实现其债权，均有权要求债务人提供房地产抵押担保，从而成为抵押权人。因此，作为合法债权人的融资租赁公司，作为抵押权人进行房地产抵押登记不存在法律、行政法规层面的障碍。 国土资源部最新发布的《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号，2016年1月1日起实施)第66条第1款规定，“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人……申请办理抵押登记。”该细则并未对抵押权人作出任何限制，自然人、法人或者其他组织均为适格抵押权人，包括融资租赁公司。 从具体操作规则来看，国土资源部2016年5月30日发布的《国土资源部关于印发不动产登记操作规范(试行)>的通知》(国土资规[2016]6号)明确不动产登记机构不得随意设置不动产登记的前置条件，该通知抵1.1.2条规定：不动产登记机构应严格贯彻落实《物权法》《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，……不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料;第1.1.4条第2款规定，没有法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》依据而设置的前置条件，不动产登记机构不得将其纳入不动产登记的业务流程。纵观《物权法》《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》，均未限定抵押权人的范围，也未限制融资租赁公司作为房地产抵押登记的抵押权人。 融资租赁公司房产抵押登记困境的原因 各地房地产抵押登记机关拒绝为融资租赁公司办理抵押登记，源于对国土资源部2012年9月6日发布的《国土资源部关于规范土地登记的意见》(国土资发[2012]134号，以下称“《意见》)的错误解读。该《意见》第5条第1款规定：“依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得金融许可证的金融机构、经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。”登记机关据此认定，只有持有金融许可证的金融机构和省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司能够作为土地抵押登记的抵押权人，其他企业不能作为抵押权人，而《物权法》第一百八十二条有规定了房地一并抵押原则，造成融资租赁公司房产抵押登记困境。基于以下理由，我们认为登记机关的理由并不成立： 第一，该《意见》第五点“规范土地抵押登记”中第一段的规定，只是针对近年来较多出现的小额贷款公司等较新事物，在土地抵押登记方面作了特定回应。这又与我国在民间借贷司法解释之前司法实践中普遍存在的禁止企业间借贷有关。如，中国人民银行《贷款通则》第六十一条规定，“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”因此，该《意见》第五点中第一段的规定并非对所有土地抵押登记的一般性规定，只是段针对特定问题所做的准许性规定，而登记机关该《意见》第五点中第一段针对特定问题的准许性规定理解为对特定问题之外的事项的禁止性规定。 第二，该《意见》属于国务院部门规范性文件，其规范内容应与作为法律的《中华人民共和国民法通则》、《物权法》、《担保法》等立法原旨相统一，而不能逾越。《物权法》、《担保法》等有关抵押登记的法律、行政法规均未限制融资租赁公司作为土地抵押登记的抵押权人，若依登记机关理解，《国土资源部关于规范土地登记的意见》做出了限制抵押权人范围的规定，实则在法律、法规之外设定减损公民、法人和其他组织权利或者增加其义务的规范，显然违反了《物权法》、《担保法》等法律、法规的规定，并且，与国土资源部最新发布的《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》也不相符。 |
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