问题 | 房屋过户后买方不付款怎么维权 |
释义 | 二手房买卖纠纷属于合同纠纷,如果有一方不履行买卖合同约定,另外一方就可以追究对方的违约责任,甚至可以撤销合同。就实际情况而言,如果房屋过户后买方不付款,并且没有付款的意愿,这种情况下可以视房屋产权有没有进行过户而定。 如果还没有办理过户,那么主动权还在卖方的手里,卖方经多次催告无效后,可以撤销买卖合同,并且把首付款退回给买方,定金就不需要退了,可以作为买方违约的补偿。如果已经办理了过户,主动权就掌握在买方手里了,这种情况下最好赶紧起诉,保全买卖的房屋,不然让对方把房屋做了抵押,就很难进行维权了。 一、买了安置房,出现纠纷,维权途径有哪些? 首先,如果《安置房买卖合同》有效,对方又拒不履行合同的。购房者可以起诉请求法院确认合同有效、要求对方将安置房过户给自己,但前提是该房已经具备办理产权过户的条件,该条件需要购房者提供证据证明。如果该房的产权证尚未办理下来,尚不具备办理产权过户的条件,购房者如果向法院请求判令卖方配合将房子过户给自己,法院不会支持,不过购房者可以请求法院判令卖方将房屋交付给自己,等涉案房屋具备过户手续时,卖方配合将安置房过户给自己。购房者在拿到法院的判令卖方将安置房过户给买方的判决后,如果卖方仍拒不过户,在法院向不动产登记和交易中心出具协助执行通知书的情况下,涉案房屋可以单方完成过户。 其次,如果《安置房买卖合同》有效,但涉案安置房以后任何时候都不会具备办理过户的条件,例如,共同权的其他人不同意出卖,购房人可以要求与卖方解除合同并追究卖方的违约责任。 再次,《安置房买卖合同》如果无效,产生的法律后果是相互返还,卖方返还购房款,买方人如果有已经占有房屋的话返还房屋。这个结果对购房人来说是非常不利的。 二、二手房交易时应该注意户口的问题 人们在买卖二手房时,往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题:户口。 在司法实践当中,因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为:买卖双方经过谈判后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,交易似乎就此圆满结束。但在不久之后,买方在办理落户手续时才发现,卖方的户口并未从交易的房屋中迁出,以致买方的户口无法迁入。更有甚者,有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名,主张其对争议房屋具有居住权,因此拒绝搬出。如此一来,购房者虽然名义上取得了房屋的产权,但户口阴影却挥之不去。谁愿意自家的房子里装着陌生人的户口呢?如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出,则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看,不能住,无疑成了镜中花、水中月。如果想搬进购买的房屋,花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。 房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,又受到户籍政策的限制。比如,卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地,买方的户口也就无法迁入。 为了避免因户口问题而引发房产纠纷,笔者认为,买方一定要做好以下几个方面的工作: 第一,要求卖方出示户口本,并复印留存。通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷:一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。 第二,在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理的。买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅。如果卖方拒绝配合的话,则房屋的户口即可能存在问题。 第三,就户口问题进行协商,约定适当的付款方式和违约责任。如前所述,户籍问题的事后补救是非常困难的,买方必须在纠纷的预防上下足功夫。在签订购房合同时,应当把握两点:一是付款的时间。买方只有在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记:花钱买的不仅仅是一处产权无争议的房屋,还应当是一处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。 |
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