| 问题 | 新政前后二手商品房交易税费到底相差多少 |
| 释义 | 6月1日前，个人购买并且居住时间超过一年的普通住宅，销售时免征营业税;对个人购买但居住不足一年的，销售时按销售价减去购入原价的差额计征营业税。而在6月1日以后，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时要其按售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 在我爱我家房地产经纪公司，有关人员以以下两套住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的房子为例，按居住年限以及新老普通住宅的标准分别举例说明了不同情况下新政前后卖房人要缴纳的税费： C：亚运村一套135平方米的三居室商品房，原购买价格为5200元/平方米，以6000元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照现在国家出台的政策标准; D：团结湖一套145平方米的三居室商品房，原购买价格为5800元/平方米，以6500元/平方米的市场价格出售此套房屋，按照现在国家出台的政策标准。 ■新政出台前后，个人销售居住超过1年，但不到2年的二手商品房 新政出台前，按相关规定，个人转让二手商品房，要缴纳的税费为：营业税、中介服务费(如果是通过中介公司售出的)、印花税;其中，税费优惠政策是：个人购买并且居住时间超过一年的普通住宅，即单价在9432元/平方米的，销售时免征营业税;对个人购买但居住不足一年的，销售时按销售价减去购入原价的差额计征营业税。 先看住房C： 按老的普通住宅标准和税费优惠标准，居住超过1年，单价在9432元/平方米以下的住房C房主只需交纳中介服务费和印花税，中介服务费一般收取的标准是2%，印花税的缴纳标准是万分之五，因此，他要缴纳的费用为： ①中介服务费=售房价×2%=16200元 ②印花税=135㎡×6000元/㎡×0.5%=405元 合计：16605元 新政出台后，按相关规定，个人购买住房不足2年转手交易的，销售时要其按售房收入全额征收营业税以及个人所得税。那么，新政出台后，再转让这套房子，卖房人要缴纳的税费为： ①营业税=135㎡×6000元/㎡×5%=40500元 ②印花税=135㎡×6000元/㎡×0.5%=405元 ③个人所得税：{售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20% 其中：售房价：135㎡×6000元/㎡=810000元 原购房价：135㎡×5200元/㎡=702000元 契税：702000×1.5%=10530元 印花税：702000×0.5%=351元 合理费用：契税+印花税=10881元 个人所得税：(810000-702000-10881)×20%=19423.8元 ①+②+③合计：60328.8元 可见，新政发布前后，都是普通住宅的住房C在居住超过1年但不到两年时转让，所要缴纳的税费相差：60328.8元-16605元=43723.8元 再看住房D： 新政出台前，单价在9432元/平方米以下，是普通住宅，居住超过了1年，就享受免征营业税的优惠政策，因此，新政出台前，卖房人要交的费用为： 1.中介服务费=145㎡×6500元/㎡×2%=18850元 2.印花税=145㎡×6500元/㎡×0.5%=471.25元 合计：19321.25元 而新政出台后，住房D的单套面积超过了140平方米，为居住不到2年的非普通住宅，卖房人要缴纳的税费为： ①营业税=145㎡×6500元/㎡×5%=47125元 ②印花税=145㎡×6500元/㎡×0.5%=471.25元 ③个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20% 其中：售房价：145㎡×6500元/㎡=942500元 原购房价：145㎡×5800元/㎡=841000元 契税：841000×1.5%=12615元印花税：841000×0.5%=420.5元 合理费用：契税+印花税=13035.5元 个人所得税：(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元 ④中介服务费=145㎡×6500元/㎡×2%=18850元 合计：75139.15元 可见，住房D，新政出台前后，卖房人所缴纳的税费相差：54817.9元 ■新政出台前后，个人销售居住超过2年的二手商品房 先看住房C： 新政出台前，是普通住宅，居住时间超过了1年，他要缴纳的费用为： 1.中介服务费=售房价×2%=16200元 2.印花税=135㎡×6000元/㎡×0.5%=405元 3.中介公司权证代办服务费：500元 4.中介中保费：1000元 合计：18105元 而新政出台后，按新的标准仍是普通住宅的住房C虽然免征营业税，但还需要交纳中介服务费、印花税和个人所得税： 1.中介服务费：售房价×2%=16200元 2.个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20% 其中：售房价：135㎡×6000元/㎡=810000元 原购房价：135㎡×5200元/㎡=702000元 契税：702000×1.5%=10530元 印花税：702000×0.5%=351元 合理费用：契税+印花税=10881元 个人所得税：(810000-702000-10881)×20%=19423.8元 3.印花税=135㎡×6000元/㎡×0.5%=405元 4.中介公司权证代办服务费：500元 5.中介中保费：1000元 合计：37528.8元 新政出台前后，这套个人销售居住超过2年的二手普通商品房转让相差的费用为：19423.8元 再看住房D： 新政出台前，单价在9432元/平方米以下，是普通住宅，居住超过了1年，就享受免征营业税的优惠政策，因此，新政出台前，卖房人要交的费用为：1.中介服务费=145㎡×6500元/㎡×2%=18850元 2.印花税=145㎡×6500元/㎡×0.5%=4712.5元 3.中介公司权证代办服务费：500元 4.中介中保费：1000元 合计：19321.25元 而新政出台后，住房D的单套面积超过了140平方米，为居住不到2年的非普通住宅，卖房人要缴纳的税费为： 1.营业税=(售房价-原购房价)×5%=5075元 2.印花税=145㎡×6500元/㎡×0.5%=471.25元 3.个人所得税={售房价-原购房价-合理费用(当初业主购房时所产生的税费，即：契税+印花税)｝×20% 其中：售房价：145㎡×6500元/㎡=942500元 原购房价：145㎡×5800元/㎡=841000元 契税：841000×1.5%=12615元 印花税：841000×0.5%=420.5元合理费用：契税+印花税=13035.5元 个人所得税：(942500-841000-13035.5)×20%=17692.9元 4.委托中介公司所收费用：(我爱我家收费标准) 居间服务费：810000×2%=16200元 权证代办服务费：500元 中保费：1000元 合计：40939.15元 可见新政出台前后，这套个人销售居住超过2年的二手非普通商品房转让相差的费用为：20618.9元 一、房改房买卖税费交多少 1、有营业税，税率为5％。对于不足2年的二手房对外销售时要征收相应的营业税，按售房收入全额征收营业税。超过5年（含5年）的普通住房对外销售时可以免征营业税。超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税。 2、有契税，普通住宅为成交价的1．5％，非普通住宅为成交价的4％。 3、其个人所得税，征收方式为：以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入，税率为20％。个人不能提供完整、准确的房产原值凭证的，按住房转让收入的1％核定征税。个人转让自用5年以上，并且只有一套生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。 4、有印花税，个人在出售房屋时，买卖双方需分别按万分之五的税率缴纳印花税，同时买方还需按权利许可证照税目缴纳5元的印花税。 5、那此外，个人房产交易还需交纳的税种有城建税、费附加和地方费附加，以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7％、3％、1％分别缴纳城建税、费附加和地方费附加。 |
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