| 问题 | 国有土地出让规定的方式是什么? |
| 释义 | 国有土地使用权出让可以采取下列方式： (一)协议; (二)招标; (三)拍卖。 (四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。 一、相关的法律法规 第九条国有土地使用权出让可以采取招标、拍卖、挂牌和协议方式。出让国有土地使用权，有下列情形之一的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式： (一)作为商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地的； (二)前项规定用途以外的土地，同一宗地有两个以上意向用地者的 (三)因抵押权实现处置国有划拨土地的 (四)人民法院依法裁定处置国有划拨土地的 (五)法律、法规规定的其他情形。 第十条招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当根据出让方案，编制招标、拍卖、挂牌文件，并提前二十日发布公告，公布地块基本情况、投标或者竞买时间、地点等有关事项。 第十一条招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果拟定标底或者底价，报同级人民政府审核确定。招标标底和拍卖、挂牌底价应当保密。 第十二条采取招标、拍卖方式出让国有土地使用权的，符合条件的投标人或者竞买人不得少于三人；采取挂牌方式出让国有土地使用权的，挂牌时间不得少于十个工作日。招标、拍卖、挂牌的具体程序按照有关规定执行。 第十三条除本条例第九条第二款规定的情形外，符合条件的意向用地者只有一人时，可以采取协议方式出让国有土地使用权。采用协议方式出让国有土地使用权的，市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当委托具有相应资质的土地评估机构进行地价评估，并根据地价评估结果拟定协议价格，报同级人民政府审核确定。拟定和审核确定协议出让价格实行集体会审制度。土地使用权出让协议结果应当向社会公布。 第十四条协议出让价不得低于协议出让最低价。协议出让最低价由市、县(市)、上街区人民政府参照基准地价、标定地价和宗地评估地价事先确定。 第十五条国有土地使用权出让由市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地使用权出让合同。签订国有土地使用权出让合同，应当使用国家规定的统一合同文本。 第十六条国有土地使用权出让合同签订后，受让方应当在六十日内按合同约定的方式支付全部土地使用权出让金，出让方应按合同约定的期限交付土地。出让成片开发用地，可以采取一次出让、分期付款、分期提供土地的方式。具体办法由市人民政府另行制定。 第十七条国有土地使用权出让合同签订后，受让方应当向城市规划部门申请领取建设用地规划许可证。受让方按出让合同约定支付土地使用权出让金后，应当向市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门申请办理国有土地使用权登记手续。市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门应当在收到申请之日起三十日内为其办理土地使用权登记手续，并颁发土地使用证。 第十八条受让方应当按照国有土地使用权出让合同的约定和城市规划要求开发、利用土地。受让方需要改变国有土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当经市、县(市)、上街区人民政府土地行政主管部门同意，并报同级人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，在报批前应当经市、县(市)、上街区城市规划部门审查同意。[经批准改变土地用途的，应当重新签订国有土地使用权出让合同。 第十九条转让以出让方式取得的国有土地使用权，应当符合法律、法规规定和合同约定的转让条件。不符合转让条件的，土地行政主管部门不得办理土地变更登记手续。 二、招标、拍卖、挂牌方式 1、范围：招标拍卖挂牌出让《国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 2、出让金：竞价方式形成并编制并公布出让计划。 3、地价：根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。 三、土地使用权转让的四种方式 1、拍卖出让 拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，较大幅度的增加财政收入。这种方式主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。 2、招标出让 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。是指在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人(受让方)根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞报某地块的使用权，由招标小组经过开标、评标，最后择优确定中标者。投标内容由招标小组确定，可仅规定出标价，也可既规定出标价，又提出一个规划设计方案，开标、评标、决标须经公证机关公证。招标出让的方式主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。 3、挂牌出让 挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 4、协议出让 协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行谈判和切磋，协商出让土地使用的有关事宜的一种出让方式。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目，采取此方式出让土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有资产流失。协议、招标、拍卖、挂牌是法定的四种使用权的出让方式。在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表根据法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，一般对地理位置优越、投资环境好、预计投资回报率高的地块，应当采用招标或拍卖方式；反之，可适当采用协议方式。 |
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