| 问题 | 房地产面积的计量是如何规定的 |
| 释义 | 根据《房地产计量规范》,永久封闭走廊应计算为全面积,而永久有盖走廊则应计算为半面积。无盖走廊不应被计入建筑面积之中。房屋外墙采用玻璃幕墙的情况,应算面积,但不能算装修;与房屋相连的伸缩缝也应该算面积。房屋的屋顶、悬挑平台、屋顶上的花园和游泳池,以及采用引桥或高架桥面作为房屋屋顶的单层房屋,不计入建筑面积。新规范要求,独立柱或单排柱的门廊车棚、货棚、站台的建筑面积应按顶盖投影的一半计算;永久车棚和带 法律分析 根据《房地产计量规范》，架空走廊的处理方式存在差异。具体而言，永久封闭走廊应计算为全面积，而永久有盖走廊则应计算为半面积。另外，无盖走廊则不应被计入建筑面积之中。“国标”指出，如果用玻璃幕墙作为房屋外墙，应该算面积，但不能算装修；同样，与房屋相连的伸缩缝也应该算面积。《房地产勘察规范》还明确规定，房屋的屋顶、悬挑平台、屋顶上的花园和游泳池，以及采用引桥或高架桥面作为房屋屋顶的单层房屋，不计入建筑面积。新规范要求，独立柱或单排柱的门廊车棚、货棚、站台的建筑面积应按顶盖投影的一半计算；永久车棚和带柱货物棚的建筑面积也应根据未来柱的外围面积计算。如何计算房屋的销售面积，直接关系到购房者的切身利益。如何知道房屋的销售面积是多是少，如何计算房屋的销售面积？ 根据国家质量技术监督局于1998年12月22日批准的《国家计量技术规范》（jjf1058-1998），商品房销售面积按建筑面积计算。建筑面积是公寓或单元的建筑面积与共用建筑面积之和。 公寓内建筑面积是指公寓内使用面积、公寓内墙面面积和公寓内阳台建筑面积之和。房屋内使用面积是指房屋内的总使用面积，根据房屋内墙线条的水平投影计算得出。套内墙面积包括独立墙面积、套间隔墙面积的一半、套与公共建筑隔墙面积的一半、外墙（含山墙）面积的一半。套间阳台建筑面积是指阳台地板外缘在水平面上的投影。套房里有很多阳台，都是经过计算的。本技术规范不区分开放式阳台与封闭式阳台、悬挑式阳台和嵌入式阳台。根据上海市有关规定，原设计为封闭式阳台的，建筑面积按全额计算；原设计为开放式阳台的，建筑面积按一半计算。 公共建筑面积是指全体业主共同占用或使用的建筑面积，由两部分组成：一部分是电梯井道、楼梯间、垃圾通道、变电所、设备用房、公共大厅及走道、地下室、值班门卫室的建筑面积，功能上服务于整栋建筑的其他公共及管理用房；二是机组（单元）与公共建筑、地下室、车棚之间的隔墙、外墙（含山墙）水平投影面积的一半，作为独立使用空间出售或出租，不计入公共建筑面积，地下室作为人防工程不计入公共销售面积。 购房者很难自己测算这套房子的公（公）建面积和分摊建筑面积，但这套房子的建筑面积是可以计算出来的。建成区面积与合同约定的面积或者发包人提交的测绘报告所示面积相差过大的，应当向测绘机构查询原因或者要求复测。 实测面积与合同约定面积有误差的，按合同约定的方法处理；合同未约定的，按《上海市房地产转让办法》的规定处理。 拓展延伸 房地产测绘是房地产市场的重要环节，而房屋面积测量和公建面积计算是其中的两个关键环节。根据《中华人民共和国测绘法》的规定，房屋面积测量和公建面积计算必须由具有相应资质的测绘机构进行，测绘机构应当依法进行测量和计算，并保存测量和计算结果。 同时，《中华人民共和国房产登记条例》明确规定，房屋面积的测量和计算必须符合国家有关规定，测量结果应当由测绘机构出具测量报告，并在房产登记簿上予以登记。 如果在房屋面积测量和公建面积计算过程中存在违法行为，例如测绘机构未按照规定进行测量或计算，或者测量结果不真实、不准确，给当事人造成损失的，当事人可以依法维权。对于违法行为者，应承担相应的法律责任，并接受相应的行政处罚。 总之，房屋面积测量和公建面积计算是房地产市场不可或缺的环节，必须要遵守国家有关规定，确保测量结果的真实、准确。同时，对于违法行为者，也应当依法承担相应的法律责任。 结语 根据《房地产计量规范》和《房地产勘察规范》，房屋的销售面积应按照国家质量技术监督局于1998年12月22日批准的《国家计量技术规范》（jjf1058-1998）计算。根据该规范，商品房销售面积按建筑面积计算，建筑面积是公寓或单元的建筑面积与共用建筑面积之和。房屋内使用面积是指房屋内的总使用面积，根据房屋内墙线条的水平投影计算得出。公共建筑面积是指全体业主共同占用或使用的建筑面积，由两部分组成。根据《上海市房地产转让办法》的规定，购房者可以查询原因或者要求复测实测面积与合同约定面积有误差的，按合同约定的方法处理；合同未约定的，按该法规处理。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第一节 一般规定 第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 |
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