问题 | 签署认购书的法律性质 |
释义 | 认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同,具有法律效力。签订认购书对于开发商来说,可以确保买卖合同日后的签订及履行;对于购房者来说,可以约束开发商为其保留看中的房屋,在一定时期内不向他人出售,实际上是取得房屋的优先购买权。认购书符合我国现行法律规定,具备有效合同的构成要件,一旦签署即对双方当事人产生约束力。 法律分析 签认购书有哪些法律性质通过对认购协议书法律性质的分析,可知认购书是独立于商品房买卖合同的,签订认购书对于开发商而言,可以确保买卖合同日后的签订及履行。对于购房者而言,可以约束开发商为其保留看中的房屋,在一定时期内不向他人出售,实际上是取得房屋的优先购买权。避免只收取定金,不签定认购协议书的法律后果。对购房者签订商品房买卖合同无约束力,购房者不能在一定时期内签订正式合同,致使双方交易受阻。认购书有什么效力 1、预约效力的理论观点关于预约的法律效力,理论界存在两种观点:即“必须磋商说”和“必须缔约说”。“必须磋商说”是指当事人之间一旦缔结预约,双方就负有在未来某个时候为达成本约而进行磋商的义务,只要当事人为缔结本约进行了磋商,即履行了预约义务,而最终本约是否成功缔结则非其所问。“必须缔约说”则认为预约的效力就是缔结本约,故当事人仅仅为缔结本约而进行磋商是不够的,还必须达成本约,否则预约毫无意义,而且还容易诱发恶意缔约的道德风险。 2、商品房认购书的效力选择实践中对于认购书的效力不应一概而论,而应具体考察认购书条款的详尽程度、当事人是否尽诚信义务磋商、最终合同未能签订原因等因素,以此为基础分别适用“必须磋商说”或“必须缔约说”,从而在当事人之间达到较为公平的效果。签订认购协议书是否有约束力很多购房者认为,在整个购房过程中,只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同,而认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书而已,并不具备合同的约束力,因此,认购书中所列定金罚则自然也没有约束力,因此在签署认购书时置认购书中的有关违约责任于不顾,致使在认购书的履行当中出现了不少纠纷。那么,究竟认购书具有何种法律性质,如何认定其法律效力,我们可以从以下方面加以分析。认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同,具有法律效力,其存在也符合我国现有法律规定。按照我国《民法典》规定了有效合同具备的四个构成要件: 1、合格的主体; 2、真实的意思表示; 3、内容合法,不违法法律、行政法规的强制性规定; 4、形式合法。分析认购书不难看出认购书具备上述合同构成的四个要件,具有法律效力,一旦签署,即对双方当事人产生相应约束力。 结语 通过对认购协议书法律性质的分析,认购书是独立于商品房买卖合同的,签订认购书对于开发商而言,可以确保买卖合同日后的签订及履行。对于购房者而言,可以约束开发商为其保留看中的房屋,在一定时期内不向他人出售,实际上是取得房屋的优先购买权。认购书具备合同的四个要件,具有法律效力,一旦签署,即对双方当事人产生相应约束力。因此,签订认购协议书是确保双方交易顺利进行的重要步骤,避免法律风险和纠纷的发生。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理不动产登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十四条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条,基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答,是法律学习及实务的有利工具。