| 问题 | 房屋拍卖前欠物管费，该由谁来承担？ |
| 释义 | 司法拍卖房屋买受人应承担前业主所欠物管费的判决被二审法院维持。买受人在购买房屋时未注意到欠费情况，但法院认为拍卖公告明确规定买受人需自行承担相关费用。法官提醒参与司法拍卖前应仔细阅读公告，了解标的物情况，以控制风险。 法律分析 买受人通过司法拍卖竞拍房屋成功后，物业公司上门索要前业主所欠物管费，买受人觉得该笔费用并非自己所欠，拒绝支付。这笔费用到底应该由谁承担呢？渝北法院审结了涉及该问题的一起物业服务合同纠纷，判决司法拍卖房屋的买受人承担含原房屋产权人所欠的物业管理服务费、公共水电费。买受人不服上诉。日前，二审法院判决驳回上诉，维持原判。 2018年5月，徐某在司法拍卖平台上，看到了位于重庆市渝北区龙溪街道洋河北路一处房屋即将公开拍卖的信息，该房屋建筑面积360.52平方米，但徐某并未注意到房屋尚欠物业管理费等约5200元。同年6月，徐某通过拍卖购得该房屋，并顺利过户。不久后，物业公司却找上门来，要求徐某支付前业主所欠物业费，徐某认为该费用与自己无关，不愿支付。物业公司起诉至渝北法院。 法院审理查明，房屋拍卖公告上载明，标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担。标的物移交时可能所涉及的相关费用及相关安全责任均由买受人自行承担。法院认为，《竞拍公告》特别说明中，关于标的物所涉及的欠费均由买受人自行承担，并非为房屋竞拍人所设定的负担，而是就拍卖房屋存在的权利瑕疵所作的说明。买受人作为完全民事行为能力人，对于《竞拍公告》中特别说明的内容及后果应当是清楚的。在此情况下，买受人参与房屋买卖，表明其认可并自愿承担《竞拍公告》特别说明中案涉房屋的权利瑕疵，故应当按照《竞拍公告》特别说明的要求承担支付责任，遂该笔费用应由买受人承担。 法官提醒：如今，司法拍卖已经成为投资置业的良好渠道，但有些司法拍卖标的物存在一定瑕疵，所以在参与竞拍标的物前，我们应该对拍卖标的物进行详细了解，在拍卖前认真阅读竞买公告，仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并亲临展示现场，实地看样，以控制其中风险。 结语 在该案件中，买受人通过司法拍卖竞拍房屋成功后，面临物业公司索要前业主所欠物管费的问题。经过渝北法院审理并判决，买受人应承担包括原房屋产权人所欠的物业管理服务费、公共水电费在内的费用。买受人不服并上诉，但二审法院维持了原判。这个案例提醒我们，在参与司法拍卖前要充分了解标的物的情况，仔细阅读竞买公告，实地查看标的物的实际情况，以避免可能存在的风险。 法律依据 物业管理条例：第五章 物业的使用与维护 第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 物业管理条例：第五章 物业的使用与维护 第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 |
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