| 问题 | 善意取得制度对于物权变动有何影响? |
| 释义 | 法律分析： 1.预告登记适用范围扩展：买卖房屋的协议与其他不动产物权的协议（如不动产抵押协议等）均可适用预告登记。 2.业主共同决定事项及表决规则改变：新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为须由业主表决的重大事项。表决规则发生改变：（1）业主共同决定事项，应由面积和人数占比均三分之二以上的业主参与表决；（2）须动钱动土的事项，须参与表决业主的双重四分之三以上同意；（3）非动钱动土的其他重大事项，须参与表决业主的双重过半数同意。 3.明确添附物所有权归属原则：有约定依约定，无约定依法律，无法律按照充分发挥物的效用及保护无过错方原则确定归属。 4.土地承包经营权的流转：民法典的规定与2019年1月1日施行的《农村土地承包法》完全接轨，形成了土地所有权、土地承包经营权、土地经营权三层权利架构。与现行物权法有以下区别：（1）能够被流转的只能是土地经营权，而不能是土地承包权或土地承包经营权；（2）通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，其土地经营权的流转方式是出租、入股或者其他方式，而不是转包、互换、转让等方式；（3）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，其土地经营权的流转方式包括出租、入股、抵押或者其他方式，而不再包括转让方式。 5.增加了建设用地使用权续期的规则：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。 6.增加了居住权制度：作为物权编的一大亮点，物权编在用益物权部分专章规定居住权，改变了目前房屋要么买要么租的现状，提供了另外一种使用房屋的方式，有利于更高效更合理的利用房产。居住权采用登记生效主义，原则上无偿设立、不得出租、转让、继承等。 7.动产抵押人的正常经营权范围扩大：现行物权法仅规定浮动抵押人享有对抵押财产的正常经营权，民法典草案第404条将该权利赋予所有的动产抵押人。 8.抵押人转让抵押财产无需同意：转让合同的效力不受抵押权人同意与否的影响，即使未经抵押权人同意，物权也能发生变动，但是抵押权不受影响。 9.修改了动产担保物权实现顺序：对于同一财产既设立抵押权又设立质权的情形，按照时间先后顺序，动产登记与交付具有同等效力，过去认为登记的效力优先于交付（占有转移）。 10.新增动产抵押中间价款超级优先权：第416条是整个《民法典》1260个条款中最晦涩难懂的一条。该条主要针对的是浮动抵押，浮动抵押中，被抵押的财产处于变动状态，如原材料、半成品有流入、有流出，流入的原材料、半成品也会进入浮动抵押范畴，但是如果浮动抵押人还没有支付流入财产的对价，流入财产原权利人在10日内就该流入财产设定了抵押权以保证对价的支付，则流入财产的原权利人对该流入财产享有的抵押权优先于浮动抵押权人的抵押权。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第三百二十二条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律规定;法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。 第三百三十九条 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。 第三百四十条 土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。 第三百四十一条 流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。 第三百四十二条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。 第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款: (一)当事人的姓名或者名称和住所; (二)住宅的位置; (三)居住的条件和要求; (四)居住权期限; (五)解决争议的方法。 第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 第四百零四条 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。 第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 第四百一十五条 同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。 第四百一十六条 动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。 |
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