| 问题 | 二手房买卖需要注意哪些事项？ |
| 释义 | 买卖二手房时，必须确保房产证件齐全，否则无法进行产权过户登记。买房时与房产中介需要签订合同，以明确双方的权利义务。选择合法、有规模的中介机构，了解最新政策和服务陷阱，谨慎支付定金，签订规范合同，恪守诚信守法原则，是避免与不良中介发生纠纷的关键。 法律分析 依据我国城市房地产管理法的规定，进行二手房买卖的时候，如果二手房的证件不齐的，是不能进行买卖的，办理不了产权过户登记。 相关法律规定 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十七条下列房地产，不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (三)依法收回土地使用权的； (四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (五)权属有争议的； (六)未依法登记领取权属证书的； (七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 与房产中介是否需要签订合同 现在买房经常要与房产中介沟通，并且，根据中介提供的服务，买家要为此负担一定的中介费用。因此，为避免房产中介拿钱不做事，买家可以要求签订中介合同，将双方的权利义务明确下来。但是，有些人跟中介打交道时，因为中介不是开发商或二手房房主，所以有些买家会考虑是否有必要签订中介合同。 实际中，按规定，买房时与房产中介需要签订合同。 房产中介是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，有为买卖双方保证安全交易的义务，并且，跟中介签订的合同为委托代理合同或居间合同，属于依法成立的合同，受法律保护。 另外，现在房产中介发展得越多，纠纷也越来越多，所以要注意以下： 1、选择合法、有规模的中介机构 了解房地产中介机构和经纪人的资质，并且可以咨询房管局或房地产中介行业协会。 2、了解当前政策和服务陷阱 购房前，买家要先了解国家最新的房产调控政策和行业消费陷阱，包括税费、信贷、购房条件、行业黑幕，主动了解房产交易形势，避免被不良中介忽悠和误导。 3、买房下定需谨慎 定金是支付给卖方的，并非中介公司，即使中介公司代收，也必须要求中介出示卖方委托收定的委托书，千万不要把定金等前期费用转进经纪人的私人账户。 同时，约定退定条款，对“诚意金”等名目的预收款，建议约定“诚意金交易失败可退”的条款以保障自身权益。 4、签订规范合同 所有细节及特殊约定必须书面写进合同，并明确买卖和中介三方权利和义务。 5、交易必须恪守诚信守法的原则 中介和买卖双方应严格按照法律法规的规定进行房屋交易，消费者不要为了促成交易，轻信中介提出的“变通”做法，默许违法伪造资料或为其行为提供便利条件。 结语 根据我国城市房地产管理法的规定，进行二手房买卖时，若二手房证件不齐全，无法办理产权过户登记。相关法律规定明确了禁止转让的情形，包括权属有争议、未登记领取权属证书等。与房产中介合作时，签订合同是必要的，以明确双方权利义务。选择合法、有规模的中介机构，了解最新政策和服务陷阱，谨慎支付定金，并签订规范合同，恪守诚信守法原则，是保障买家权益的重要措施。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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