| 问题 | 无合格证的商品房能退吗？ |
| 释义 | 胡女士问：前不久，我在城东购买的房屋交房了，但在通知交房时，我才发现该楼盘尚未取得综合验收合格证，连房屋的面积测量报告也没有，而且到现在已有数月了，仍未取得相关证件。那么我现在能否提出退房要求? 四川元绪律师事务所吴律师：这要看购房合同中是如何规定的。如果在合同中约定了交房时应具备两书一表的交房合格证情况下，而开发商在合同的约定日期不能全面履行合同内容，不能提供两书一表，开发商则构成违约，按照签订的商品房买卖合同，开发商应当承担逾期交房的违约责任。开发商未能取得竣工验收表及面积实测书，原因可能是他的建筑工程未能达到国家规定的标准。如未能取得，意味着房屋不符合入住条件。如果在约定期限内不能取得，您要求退房是可行的。 一、商品房怎么检验房屋质量 购房者购买房屋之后，正式入住之前都要对商品房的房屋质量进行检验，那么商品房如何检验房屋质量？一般应该进行以下几个步骤： (一)查看两书一表一数。所谓的两书一表一数是指：房屋质量保证书，房屋使用说明书，竣工验收备案表和面积实测数据对照购房合同上的面积。《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》。分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。 (二)验房之前不交费、不签字。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单，还要核查房屋总面积，一般超出或减少百分之三以内的情况很普遍，套内面积不变、公摊面积增加的情况更多。业主可以通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据。 (三)房屋完好再签业主合同。如果业主在查验中发现问题，可就存在的若干质量问题形成书面材料(验房报告书)，向开发商、物业公司提出整改、维修申请书，并由接收人签字确认。在验房完成后，确认房屋完好，交接钥匙后再签业主公约、前期物业管理合同，看好条款，不能放弃自己的权利。 二、实践中退房情形有哪几种 一般情况下购房者可以退房的情形主要包括以下几项： 1、是开发商延期交付房屋 即合同中约定的交房日期已到，业主们却迟迟得不到开发商的入住通知或者房子不具备入住条件。 开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息；实践中我们经常碰到这样的合同条款：合同中规定开发商的交房时间，每逾期一日，开发商支付已付房款万分之一违约金，逾期超过三或六个月，购房人可以退房，开发商应承担已付房款万分之一的违约金，这种违约金约定过低，既不能弥补购房人损失，又不能对开发商起到制约作用。 2、开发商开发手续不全，导致合同无效 目前开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。 3、开发商没有经过购房人同意擅自变更设计 在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商就构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房；这里要注意的是，开发商在书面通知购房人设计变更后，购房人如不同意设计变更，要求退房的，应在约定或法定的期限内提出书面退房申请，并且保存有关开发商收到书面申请的证据，否则就丧失解除合同、退房的权利，或无证据证实已在规定期限向开发商提出过退房申请。造成不利的局面。 4、就是房屋面积误差超过3% 如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%，购房人可以提出退房并要求退赔利息；这里要注意，合同中如对面积误差的处理方式有相反约定的，按合同处理。实践中开发商往往在合同中选择面积误差时据实结算，这种看似公平的约定，其实不公平，他剥夺了购房人在一定条件下(房屋面积误差超过3%)退房的权利和要求开发商承担惩罚性赔偿责任的权利。 5、房屋质量导致严重影响使用。 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失； 6、房子存在抵押或其它经济纠纷等情况时，业主也可要求退房。比喻开发商出现一房两卖或一房多卖、或者卖房前后私自将房屋抵押，造成购房者购房目的不能实现。 |
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