| 问题 | 物业服务合同纠纷案由规定 |
| 释义 | 法律分析：物业服务合同纠纷案由： 1.法律规定不健全，存在漏洞； 2.房地产开发企业所建房屋存在质量问题引发纠纷； 3.物业公司服务人员的素质有待提高，服务存在瑕疵； 4.业主委员会产生不规范，且不能真正发挥作用； 5.部分业主恶意拖欠物业费。 一、物业费提前收合理吗 物业费提前收是合理的。根据法律规定，物业费是可以提前收取的，物业公司为了可以提高服务品质，会选择预付物业费作为流动资金，其主要目的就是为了物业服务做准备，且只有在能够持续滚动的状况下才能够把控好物业服务品质。为了达到业主和物业公司双赢，业主们应该配合物业准时缴纳所需的物业费。 二、空置房交物业费吗？ 实践中，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由不交物业费的，人民法院不予支持。 也就是说，如果业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国房屋无人居住而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出物业费抗辩的，法院都不会予以支持。 选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。 空置房物业费各地规定有所不同 当然，以上只是目前的通说，在各个地区可能还会有某些特别的规定，比如石家庄新出台的《物业管理条例修订案》规定，空置房空置在3个月以内的，不交物业费；空置超过3个月的，则交20%的物业费。 以往的情况是，绝大多数商住小区的物业公司或业主委员会，都要求业主只要有拿到钥匙的房子在小区，就不管你住不住都要与常住者一样，交纳相同标准的物业费。 然而，如今随着有些新启用小区的空置房越来越多，一些空置房业主对全额交纳物业费的反映也越来越强烈。 显而易见的是：物业公司所提供的服务，主要是建立在为“人”服务的基础之上的。比如小区产生的垃圾，是由人制造的；比如小区的保安，是保障业主的人身安全和防备业主的车辆等财物不被盗的。如果业主不住在小区而只有一套空房子，也就不会产生垃圾，亦没有什么住家财物需要防盗，这样自然就没有享受到物业公司的这些服务，也就没必要交纳相应的物业费。 当然，业主的房子毕竟在小区，物业公司也毕竟替业主看护着房子和在为小区公共空间提供服务，所以，房子即使长期空置，其业主也不能不交纳一定的物业费。至于交纳多少合适，石家庄所规定的20%的比例目前只是一个参考。 三、物业管理异议与纠纷的预防 1、明确自身地位 第一，物业服务企业与业主之间是平等主体之间的委托服务合同关系。物业服务企业是通过开发商选聘或是通过业主选聘签订的物业服务合同，是委托与被委托、服务与被服务平等主体之间的委托服务合同关系，合同双方必须按照合同内容履行各自的权利与义务。 第二，在物业管理中，业主处于主导地位。物业管理的服务对象是业主或是使用人，业主是物业的所有权人，根据《物业管理条例》，物业服务企业能否接管物业项目，是业主来选聘的，业主有权选聘或解聘物业服务企业。因此在物业管理中，尽管物业服务企业与业主之间是平等主体之间的委托服务合同关系，但业主是处于主导地位的，因此，物业服务企业要扮演好“大管家”的角色，不仅要按照合同内容履约服务，还要为业主提供专项和特约服务，即多功能、全方位的统一管理服务和有偿的服务。 2、规范服务行为 第一，加强物业服务企业自我规章制度建设。物业服务企业要以国家和地方政府有关物业管理的相关法律法规及政策为依据，通过建立完备、严密、科学、合理的规章制度加强自我规范和自我约束，确定企业宗旨、文化理念和发展愿景，以为业主服务为核心，在物业管理的实践中逐步完善和提高，提高市场核心竞争力。 第二，遵守法律法规，坚持物业管理基本原则。在物业管理过程中，物业服务企业要遵守法律法规及政策，严格约束自我管理服务行为，履行物业管理服务义务，文明地行使物业管理服务权限，与业主、业主委员会紧密配合，求得社会各相关部门、组织的支持，公开、透明地开展物业管理活动。 第三，认真签订合同，避免异议与纠纷的产生。签订物业管理合同有三种情况，一是物业服务企业与开发商订立；二是物业服务企业与业主订立；三是物业服务企业与业主委员会订立。目前，地县级城市不少物业服务企业虽然都签订有物业管理合同，但都不规范，有的甚至没有签订合同。合同上对双方的责、权、利约定不清楚，具体的管理服务责任不明确，还有待细化、量化。必须坚持原则，以免发生纠纷时缺乏合同依据。 3、加快行业发展 由于地县级城市物业管理行业起步晚，发展快，存在企业资质低、规模小、管理不规范、制度不健全、专业人员匮乏、员工素质良莠不齐等问题。 政府部门和行业协会要加强基础管理，起核心作用，为物业管理市场实现规范化运作创造外部法规环境和行业环境，根据实际，制订地方性的管理法规，管理、约束、规范房地产开发企业、物业服务企业的管理服务行为。 成立独立的物业管理协会，为物业服务企业搭建交流、沟通、互动、学习的平台，多对好的物业服务企业进行正面宣传，普及业主树立物业管理的消费观念、消费意识。 职能部门加强对物业服务企业的资质审批管理和年审管理，优胜劣汰，扶持一批优秀物业服务企业升资质、上等级、创品牌，创建几个“省优”甚至“国优”的优秀项目，促进地县级城市房地产业和物业管理业的健康、稳步、规范发展。 法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十三条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 |
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