| 问题 | 物业管理处如何与各主体单位进行协调 |
| 释义 | 物业管理的主体是指物业管理活动的参与者，主要包括政府有关部门、物业建设单位、物业管理企业、专业公司、业主及非业主使用人、业主大会及业主委员会等。这些主体在物业管理活动中都扮演了一定的角色，相互之间形成了一种特定的关系，各享有一定的权利，同时也承担相应的义务。物业管理处在运作过程中协调、处理好各方的利益关系，是确保物业管理工作正常运行并取得成效的基础和重要保证。 一、管理处与政府及相关部门的协调 (一)管理处与物业管理行政主管部门的协调 物业管理行政主管部门是指建设部、省(自治区、直辖市)建设厅(建委)和市房地产管理局，是物业管理企业的行业领导。其制定的政策、法规以及传达的行业信息等，对物业管理企业的日常管理工作起着十分重要的作用。因此，管理处必须加强与物业管理行政主管部门的联系与协调。一是积极支持和配合物业管理行政主管部门的工作，如认真落实物业管理行政主管部门的有关指示精神，参与物业管理行政主管部门组织的各种活动等;二是及时获得物业管理行政主管部门的有关信息，便于按新要求和新标准改进和完善物业管理;三是将管理处在运作过程中出现的一些疑难问题以及行业发展过程中遇到的一些矛盾和困难，积极向物业管理行政主管部门汇报，争取得到物业管理行政主管部门的支持和帮助。 (二)管理处与政府有关部门的协调 政府有关部门是指市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供电、供气、供暖等行政主管部门和物业所在地人民政府。管理处加强与政府有关部门的联系和协调，可获得政府有关部门的支持和配合，从而有利于矛盾的顺利化解和事情的顺利解决。如：管理处在入伙前期准备阶段加强与自来水公司、供电局和煤气公司的联系和协调，可尽早开通水、电、气;加强与消防局的协调与联系，可尽快通过消防验收等;日常管理中，加强与派出所的联系与协调，有利于物业治安的管理和突发事件的处理。 二、管理处与物业建设单位及业主的协调 (一)管理处与不同类型物业建设单位的协调原则由于物业建设单位数目众多，各单位的内在素质以及对物业管理企业的要求不同，因此，管理处在实际操作过程中，要针对不同类型的物业建设单位，采取不同的策略。现按以下两种方式进行分类论述。 按首次和多次开发楼盘的物业建设单位分类：第一次开发楼盘的物业建设单位：此类物业建设单位由于初次开发楼盘，对物业管理的运作不太熟悉，一般都比较谦虚，能耐心地倾听管理处的意见，对物业管理工作也比较配合，因此，物业管理处与这类物业建设单位之间较易形成一种比较融洽的合作关系。对于此类物业建设单位，管理处应多配合、多提意见，多协助，真正从物业建设单位的角度为物业建设单位着想，替物业建设单位分忧解愁。 多次开发楼盘的物业建设单位：此类物业建设单位由于开发了多个楼盘，因而对物业管理的运作有一定程度的了解。正因为这样，他们可能自以为是，听不进管理处的意见，两者之间也较难相处。对于此种类型的物业建设单位，管理处要多与其进行协商，多听听他们的意见，以便改进物业管理，改善两者之间的关系。 按物业建设单位对物业管理是否配合进行分类：对物业管理配合的物业建设单位：此类物业建设单位一般是初次开发楼盘或是多次开发楼盘，但有一定品牌的物业建设单位。对于此类物业建设单位，管理处要积极配合，努力提高管理服务质量，提升物业建设单位的品牌知名度。 对物业管理不配合的物业建设单位：此类物业建设单位一般开发过多个楼盘，他们对物业管理要求高，但对物业管理的工作不太配合。他们会把管理处当做一个下属的专业化公司和一个帮他们打工的马仔来对待。对于此类物业建设单位，管理处要根据据理力争，讲清道理和是非，维护自己的正当权益。如果确实难以相处，且对方有违约行为，管理处可考虑退出物业管理。 (二)管理处在入伙前期准备阶段与物业建设单位的协调在物业入伙之前一段时间，物业管理单位要成立一个物业接管筹备小组，对物业的全面、正式接管进行前期筹备工作。这个接管小组就是今后该物业的物业管理处的雏形，接管小组的负责人一般就是今后这个管理处的负责人。物业接管筹备小组(以下称管理处)的成员也就是这个管理处的主要工作人员。物业接管筹备小组的成立标志着管理处运作的开始。在物业入伙前期准备阶段，管理处对物业建设单位的配合主要表现在以下几个方面： 1.提出合理化建议，对物业项目进行整治管理处应根据拟接管物业的实际情况，对物业项目的整治提出合理化建议。如果这些合理化建议能尽早提出并被采纳，一方面将有助于物业的整治;另一方面也便于日后的物业管理。管理处在具体运作过程中遇到的问题主要有以下几种：空调位的确定及冷凝水的排放、垃圾房的建设、物业环境的绿化和美化、车辆进出口的确定等。下面以空调位的确定及冷凝水的排放为例加以说明。 由于种种原因，部分物业在规划设计时并没有考虑到空调位的设置及空调冷凝水的排放。因此，管理处应建议物业建设单位改进并设法预留空调位及冷凝水的排水管道。如果工程已经竣工无法改变时，管理处应根据物业建设单位的要求，对业主安装空调的位置以及冷凝水的排放方式予以规范，以保持物业外观的统一、美观，同时避免空调冷凝水污染墙面或影响他人而造成投诉和纠纷。 2.接管验收发现物业缺陷时的处理在业主入伙前期，管理处要代表小业主的利益与物业建设单位进行房屋接管验收。在接管验收过程中，管理处一切要从严从细要求。管理处将在物业接管验收过程中发现的问题及时报予物业建设单位，由物业建设单位通知和督促施工单位及时整改。 3.代表或配合物业建设单位与其他部门进行协调在物业入伙之前，物业建设单位要完成很多工作，如将物业管理的收费标准及有关管理文件报政府有关部门批准和备案，与自来水公司、供电局、煤气公司协调开通水、电、气等。对此，管理处要代表或配合物业建设单位向自来水公司、供电局和煤气公司等单位申请，及时开通水、电、气等。下面以电的开通为例加以说明。 物业一旦竣工验收，就不再使用施工用电。在启用物业正规供电系统之前，供电局要对物业的供电系统进行检验和封表处理。此时，管理处应代表或配合物业建设单位做好以下两个方面的工作。第一，报停暂不使用的变压器，以免造成损失。因为变压器一旦投入使用，不管用电多少，都要交纳一定数额的基本电费。而在实际工作中，一般情况是：一是物业的规划、设计的变压器容量可能富余，不需要开通所有的变压器;二是入伙前，特别是分期建设、分期入伙的物业，一定时间内不需要开通所有的变压器;三是通过对变压器及用电的合理规划和使用，也可降低变压器的台数。通过报停暂不投人使用的变压器，可有效地降低管理成本。第二，对有条件的物业，管理处应积极向供电局、自来水公司和煤气公司申请抄表到户，以减少用电、用水和用气环节，降低公用水、电、气费用的开支，同时减轻管理处的工作压力。 一、和小区物业纠纷找谁来进行解决 和小区物业纠纷找县级以上的地方人民政府房管主管部门来进行解决，根据《物业管理条例》第四十八条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉，这个部门是物业行业主管部门； 2、投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式，尽量以书面方式提交； 3、提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中，物业公司未尽到职责的地方是哪些，证据要充分完整。 业主大会成立前，普通住宅物业服务收费标准根据评定的物业管理服务等级和政府指导价确定。 业主大会成立后，物业服务收费由业主大会决定，并报价格主管部门备案。 逐步建立业主委员会和物业公司协商确定、质价相符的市场化价格机制。 关于物业管理方面乱收费的问题住户可直接向市、区物价部门进行反映。 |
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