| 问题 | 房屋买卖中的一些法律问题 |
| 释义 | 对于消费者来说，购买房屋无疑是一件值得高兴的事情，但面对在交易过程中因各种原因所产生的法律纠纷所带来的困扰，却又使得消费者感到极其烦恼。因此，利用法律知识来规避购房风险，对购买者而言显得非常有必要。 一、二手楼房屋买卖中常出现的法律问题进行点评，以便消费者能更好的了解并规避有关法律风险。在一手楼交易中，购买者必须关注商品房买卖合同的概念、楼盘广告的法律认定、认购书的法律效力、收楼交接中关注问题、产权登记的约定问题等事宜。 (一)收楼交接中关注问题延期交楼、水电不通、质量瑕疵等问题相信不少业主都经历过，收楼时的兴奋也因此大打折扣。因此，购房者在收楼过程中，也要留心检查并办好交接手续，以免日后发生纠纷。首先，购房者需要看交付的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。其次，购房者要详细检查房屋质量;核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符;检查水、电、煤气/天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用;对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要开发商签字、盖章。在收楼时，购房者需要向开发商索要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题按约要求维修。按照《商品房销售管理办法》的规定，具备以下四种条件之一的可以要求退房：套型与设计图纸不一致;开发商擅自变更规划设计;面积误差绝对值超过3%;商品房确属主体结构不合格。 (二)产权登记的约定一般在商品房买卖合同中，开发商与购房者都有关于产权登记的约定。但是在实务当中，开发商由于用地手续、规划建设、税费、企业转制或权属纠纷等因素的影响，逾期办证的情况时有发生。那么购房者遇到开发商没有按照商品房买卖合同上关于产权登记的约定履行，出现延期办证的情况，购房者应如何处理呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外，根据该解释的第十九条的规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此，开发商延期办证，没有履行合同中的有关规定，购房者可以追究其违约责任。还有开发商办好证没有交给购房者，在司法实践还是认为延期办证的情况，这一点需要注意。因为有时候购房者与开发商产生摩擦的时候，开发商没有把办好的证及时给业主的时候，这种实际上是可以诉讼的。在房屋买卖的过程中，会产生各种各样的法律问题。在购房过程中，购房者除了要关注房屋本身之外，还要关注的是《房屋买卖合同》，因为《房屋买卖合同》的条款的有关约定将对日后有关房屋买卖纠纷的解决产生重大的影响。 |
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