| 问题 | 二手房如何办理商业贷款呢 |
| 释义 | 本文探讨二手房交易手续比新房更为复杂,细节处理不当可能会带来无穷的后遗症。尤其是对于许多需要按揭贷款的购房者而言,二手房面签需要特别注意以下事项:在合同中列出基本情况,准备相关材料,确认房屋权属,检查房屋现状,确认贷款情况,缴纳相关费用,签署面签合同,缴纳房屋交易资金,安排房屋交接,明确房款及房款的支付方式、支付时间,明确房屋的基本情况,如果房屋有什么质量问题要向买方明示,明确税费的承担,明确买方 法律分析 相比之下,二手房交易手续比新房更为复杂,细节处理不当可能会带来无穷的后遗症。尤其是对于许多需要按揭贷款的购房者而言,二手房面签需要特别注意以下事项: 1. 在合同中列出基本情况:包括买卖双方的姓名、住所和联系方式。 2. 准备相关材料:如购房合同、卖房合同、房屋产权证、土地证、契证等。 3. 确认房屋权属:确保所购买的房屋的所有权明确,且无权属纠纷。 4. 检查房屋现状:确保房屋真实存在,房屋权利人清晰,房屋现状与合同相符。 5. 确认贷款情况:如有商业贷款需求,需要提供银行贷款申请审批表、贷款额度和还款方式等。 6. 缴纳相关费用:如房屋交易税费、中介服务费等。 7. 签署面签合同:面签时需签署房屋买卖面签合同,并支付定金。 8. 缴纳房屋交易资金:在面签后,将房屋交易资金转移至卖方账户。 9. 安排房屋交接:双方需在面签后约定房屋交付日期和方式,并完成房屋交接手续。 二手房面签流程十分繁琐,需要买卖双方提前做好准备。如果过程中有任何细节问题,可能会导致后续麻烦。因此,在面签前建议双方仔细阅读合同和相关材料,并确保所有细节问题都已明确。签约时如果不是买卖双方本人到场签字，一定要看其是否有签约人的授权委托书原件，确认后方可进行签字。 二、明确房款及房款的支付方式、支付时间 首先要明确房款是净得价还是含税价。其次，如果买方采取贷款方式支付房款的，要明确首付款的比例、支付时间及买方的贷款额度。另外，贷款有商业贷款和公积金贷款以及组合贷款几种方式，而每种方式所需要的周期是不同的，通常商业贷款从审批到放贷所需要的时间为l5天左右，办理公积金贷款所需周期相对较长，卖方要根据自己的实际需要，慎重选择买方。如果卖方急需用钱，那么这种情况就不要选择公积金贷款的买方了。再次，如果买方选择贷款方式支付房款的，要约定一个银行批贷的合理期限，若超过该期限银行没有批贷，则可约定由买方改全款支付，若在一定期限内，买方仍未支付的，每逾期一日买方应向卖方支付违约金，超过一定期限的卖方有权解除合同。 三、明确房屋的基本情况，如果房屋有什么质量问题要向买方明示。 比如房屋的性质、房龄，结构等等，因为如果买方选择贷款方式付款，房子本身的情况(比如房屋的建成年限)会直接关系到房屋的评估价，从而决定买方的贷款额度。如果合同里约定了买方的贷款额度，到时候因房屋本身的问题导致贷款未获批准，就容易产生纠纷。如果卖方对房子的状况做了如实说明，那么即使发生纠纷，也不会归结于卖方的责任。 四、房款的支付与产权过户、物业交割相结合。 对于卖方来讲，的风险莫过于将房子过户给他人后，却没有收到房款，因此在签订买卖合同时要将房款的支付与产权过户、物业交割相结合，防止出现先过户、交房后收款的情况。如买方采用全款支付的，一定要在收到全款后再交房，采用贷款方式支付的，一定要在看到银行的批贷通知后再进行过户，这样就能保证一旦过完户，贷款银行能顺利地将贷款发放给卖方。 五、如果买方选择全款支付的，为了保证卖方能在过户之后安全的收到剩余房款，可考虑在过户之前将剩余房款放在一个双方都认可的第三方，这样将防止买方取得了房产证后却不付剩余房款的情形出现。 六、明确买方逾期付款的违约责任及买方违约时卖方的单方解除权。 七、明确税费的承担。 二手房交易过程中本应由卖方承担的税种有营业税、个人所得税、土地增值税等，但在实践中这些费用要么由买方直接支付，要么卖方将其转嫁到房价上：因此卖方要结合税费的承担来决定房价，如果合同里约定由买方承担所有的税费，那么卖方可以考虑将房价适当降低一些，如果买方不承担税费，那么房价就要提高了。 二手房银行贷款面签流程：分为中介代理、个人办理两种。 一、中介代理： 房地产中介代理基本上能够省点双方许多时间，但是具体合同面签、银行面签也是要买卖双方一起进行。相比起个人办理，中介代理的话还需要加入中介代理合同，三方都有合同约束力。 二手房银行贷款面签流程 二、个人办理： 个人办理的基本是买卖双方直接接触，虽然省掉了最多高达3%的中介费，但风险也直接要双方来承担。 个人办理面签流程：确定房子没有抵押或任何债权问题→确认房子贷款情况→如仍有贷款未结清，双方商量解除房产银行抵押的方式→确认买房付款方式，商业贷款或公积金贷款→能寻找第三方担保公司，因为银行放贷还是必须在房子过户之后进行→签约交定金、房管局网签→缴税→过户→双方约至银行，进行面签 银行面签时，有些注意事项需要多加留心，以免造成不必要的麻烦： 1、收入证明：加盖单位公章或人力资源部门章。不能有涂改。收入证明必须保证是月供的两倍以上，否则影响贷款额度。如果收入不够，可以增加借款人。如果有其他贷款尚未还清，收入证明需达到所有未结清贷款每月还款总额的两倍以上方能获批。 2、如果是已婚：夫妻双方都要到场，双方户口本、结婚证、双方学历证、收入证明、流水、营业执照副本加公章(国企、事业单位、世界五百强不需要)、银行卡等。 3、如果是未婚：身份证、户口本、学历证、收入证明、流水、营业执照副本加公章(国企、事业单位、世界五百强不需要)、银行卡。 4、如果是二套房，需要提供第一次购房时的产权证、借款合同(结清证明)。 5、网签合同：目前所有银行已经把网签合同作为必要件审核，所以必须提供网签合同。银行依据房屋评估值与网签合同价孰低的原则进行贷款额度审批。 6、要与银行确认好提前还款违约金。 拓展延伸 二手房面签流程及注意事项 二手房面签是房屋买卖交易中一个重要的环节,以下是一些注意事项: 1. 房屋权属转移:在二手房面签过程中,卖方和买方需要转移房屋权属,签署《房屋权属转移证》或其他相关文件,确保房屋权属的合法性。 2. 房屋价格确认:卖方和买方需要就房屋价格达成一致,并在面签时确认价格的真实性和准确性。 3. 房屋现状确认:二手房面签需要确认房屋的现状,包括房屋的位置、面积、建筑年代、装修情况等。 4. 房屋产权纠纷:需要确认房屋的产权是否存在纠纷,例如是否存在抵押、查封、司法冻结等情况。 5. 房屋交易税费确认:需要确认房屋的税费情况,包括房产税、城建税、教育费附加等。 6. 房屋交付方式:需要确认房屋的交付方式,包括现金、转账、贷款等方式。 7. 房屋过户手续:需要确认房屋过户的手续是否齐全,例如是否需要缴纳相关的手续费、如何过户等。 8. 违约责任:需要确认双方在面签过程中的违约责任,以及如何在发生违约情况时解决。 在二手房面签过程中,买卖双方需要认真阅读、理解面签合同,确认无误后签署合同,以避免后续纠纷的发生。 结语 二手房交易手续比新房更为复杂,细节处理不当可能会带来无穷的后遗症。尤其是对于许多需要按揭贷款的购房者而言,二手房面签需要特别注意以下事项:在合同中列出基本情况,准备相关材料,确认房屋权属,检查房屋现状,确认贷款情况,缴纳相关费用,签署面签合同,缴纳房屋交易资金,安排房屋交接,双方需在面签后约定房屋交付日期和方式,并完成房屋交接手续。二手房面签流程十分繁琐,需要买卖双方提前做好准备。如果过程中有任何细节问题,可能会导致后续麻烦。因此,在面签前建议双方仔细阅读合同和相关材料,并确保所有细节问题都已明确。签约时如果不是买卖双方本人到场签字,一定要看其是否有签约人的授权委托书原件,确认后方可进行签字。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十三条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 |
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