| 问题 | 如何处理实测面积与合同的差异 |
| 释义 | 本文介绍了商品房销售面积和共用公共建筑面积的计算方法。在计算建筑面积时,需要考虑套间的使用面积、内壁装饰厚度以及楼梯间、电梯井等公共设施的建筑面积。在计算共用建筑面积时,需要考虑电梯井、楼梯间、垃圾通道、变电所用房、设备用房、公共大厅、过道等在功能上服务于整栋建筑的建筑面积以及各单元与建筑物公共建筑空间之间隔墙、外墙水平投影面积的50%。在使用面积计算时,需要根据房间内部测量所得的尺寸计算,不能作 法律分析 关于房屋面积的计算，商品房销售面积由内建面积和共有公建面积组成。销售区域为施工区域。房产证上有建筑面积、使用面积和共用面积的说明。 1。这套房的建筑面积是多少？ （1）套间的使用面积是卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、储藏室和壁柜的空间面积之和； （2）套间内的楼梯按自然楼层的总面积计入套间的使用面积； （3）烟囱，不在结构区内的通风管道和管井应包括在使用区内； （4）内壁的装饰厚度也应包括在使用区内。 2。商品房共用公共建筑面积 （1）电梯井、楼梯间、垃圾通道、变电所用房、设备用房、公共大厅、过道等在功能上服务于整栋建筑的建筑面积，包括公共设施用房、管理用房；（2）各单元与建筑物公共建筑空间之间隔墙、外墙（含山墙）水平投影面积的50%。 3。下列空间不应包括在公共建筑面积内： （1）地下室、车棚等作为独立空间出租和出售。（2）作为人民防空工程的地下室。如何测量面积第一步：得到详细的标准平面图或自己房子的平面图。住宅的主要数据应包括在平面图中：每个房间的轴线尺寸（即承重墙或柱的中心线之间的尺寸）和外墙的总尺寸（即二维线）以及每个房间的使用面积。&大多数住户都在标准层，测量和计算主要依据标准层的图纸和面积。如果住宅位于特殊楼层，如底层和顶层，则应使用楼层图纸。为了计算一户人家的面积，不能计算整栋楼的面积。 第二步：测算自己的内部使用面积和建筑面积 使用面积计算。房间内部测量所得的尺寸是房间轴线的尺寸减去墙厚和抹灰厚度，不能作为该区域的尺寸。也就是说，根据这个尺寸计算的面积不是使用面积。使用面积按房间内部尺寸计算，轴线尺寸不含结构厚度尺寸。一般来说，承重墙为砖墙时，结构厚度为24cm，寒冷地区外墙结构厚度为37cm，混凝土墙结构厚度为20cm或16cm，非承重墙厚度为12cm、10cm、8cm等，轴线位于墙体中部，中部两侧为半壁厚。灰泥厚度一般为2-3cm。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付的房屋建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不一致的，按约定办理；合同无约定或约定不明确的，按下列原则办理： 1。面积误差率绝对值在3%（含3%）以内的，按合同约定价格结算，买方要求解除合同的，不予支持； 2。面积误差率绝对值超过3%的，购房人要求解除合同并返还已付购房款及利息的，应予支持。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差率小于3%（含3%）的部分由买受人补足，面积误差率大于3%的部分由出卖人承担，所有权属于买受人；房屋实际面积小于合同约定的地表位移的，面积误差率小于30i部分的价款和利息由出卖人返还买受人，面积误差率大于3%部分的价款和利息由出卖人双倍返还买受人。 拓展延伸 商品房共用公共建筑面积是指在商品房中，除住宅面积外，其他非住宅面积的总面积。这些非住宅面积通常包括商业、办公、地下停车场等。测量商品房共用公共建筑面积需要遵守一定的规范和标准，以确保测量结果的准确性和公正性。 根据《中华人民共和国房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，商品房共用公共建筑面积应当通过测量建筑面积来确定。具体测量方法应当符合国家标准《房产测量规范》的要求，包括对建筑物的外墙、内墙、地面、天花板、楼梯、电梯、管道、电缆、水池等各个部分的测量。 此外，对于商业、办公等非住宅面积的测量，还应当遵守《商业、办公房地产测量规范》的规定。这些规范包括对商业、办公建筑物的外墙、内墙、地面、楼梯、电梯、管道、电缆等各个部分的测量，以及对商业、办公面积的计算方法。 总之，商品房共用公共建筑面积的测量需要遵守国家标准和规范的要求，确保测量结果的准确性和公正性。 结语 房屋面积计算需要注意套间内楼梯、内壁装饰厚度以及烟囱等不计入建筑面积。商品房共用公共建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾通道等，不包括地下室、车棚等独立空间。测量面积需要得到详细的标准平面图或自己房子的平面图，并标注每个房间的轴线尺寸和外墙总尺寸。使用面积计算需要注意房间内部尺寸和承重墙厚度。如果住宅位于特殊楼层,如底层和顶层,则应使用楼层图纸。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条规定,出卖人交付的房屋建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不一致的,按约定办理;合同无约定或约定不明确的,按下列原则办理:1。面积误差率绝对值在3%（含3%）以内的,按合同约定价格结算,买方要求解除合同的,不予支持;2。面积误差率绝对值超过3%的,购房人要求解除合同并返还已付购房款及利息的,应予支持。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差率小于3%（含3%）的部分由买受人补足,面积误差率大于3%的部分由出卖人承担,所有权属于买受人;房屋实际面积小于合同约定的地表位移的,面积误差率小于30i部分的价款和利息由出卖人返还买受人,面积误差率大于3%部分的价款和利息由出卖人双倍返还买受人。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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