| 问题 | 二手房买卖中常见的瑕疵有哪些? |
| 释义 | 该文章主要讨论了房屋瑕疵的三个方面：物理上的瑕疵、社会观念上的瑕疵和法律上的瑕疵。物理上的瑕疵包括房屋内部和外部的问题，而社会观念上的瑕疵主要指凶宅。在法律上，需要注意房屋是否有抵押、是否带租赁以及是否带居住权等问题。购房者在购买前应仔细了解并在合同中约定相关条款。 法律分析 第一，房屋物理上的“瑕疵”。 1、房屋内部：朝向、采光、结构、漏水、装修等。 2、房屋外部：噪音、高压线、楼下地铁线等。 因为房屋物理上的“瑕疵”导致的纠纷屡见不鲜。但通过多次、不同时间的看房，一般能在缔约前发现物理“瑕疵”。 第二，房屋社会观念上的“瑕疵”。 观念上的“瑕疵”主要是指“凶宅” “凶宅”在司法实务中还没有统一的概念，但在几大中介的格式条款中大多约定的是房屋主体结构内存在非正常死亡或从屋内坠亡的为“凶宅”。中华民族有择吉地而居的习俗，买房人一般也极力避免购得此种房屋，如果对此比较避讳，最好购房前打听明白，并写入合同内。 第三，房屋法律上的“瑕疵”。 1、是否有抵押。如拟购房屋有他人的抵押权，需要有“涤除”抵押权的条款。常见的如原业主未还清银行贷款。 2、是否带租赁。如拟购房屋已被出租，作为买方的你需要知道“买卖不破租赁”的法律规则。在买卖合同中，最好要求卖方确认能向你交房的时间以及无法如期交房的违约金。 3、是否带居住权。今年新生效的《民法典》规定了居住权，如拟购房屋已向他人设立了居住权，作为买方最好详细了解居住权人的身份并在合同中约定由卖方负责消除居住权后再行签约。 拓展延伸 二手房交易中常见的瑕疵及应对措施 在二手房交易中，常见的瑕疵包括房屋结构问题、装修质量不佳、房屋漏水、电路问题、采光不良等。为了应对这些问题，买卖双方可以采取一些措施。首先，买方可以要求进行彻底的房屋检查，包括结构、水电等方面，以确保房屋的质量。其次，买方可以要求卖方提供相关的装修和维修记录，以了解房屋的历史问题。此外，双方可以签订详细的买卖合同，明确对于瑕疵的责任和处理方式。在交易过程中，如果发现瑕疵，买卖双方可以协商解决，或者通过法律途径解决纠纷。综上所述，通过认真检查、合同约定和合作解决，可以有效应对二手房交易中常见的瑕疵问题。 结语 在二手房交易中，物理、社会观念和法律上的瑕疵问题都需要引起关注。买卖双方应通过多次看房、了解社区环境等方式，尽早发现物理上的瑕疵。对于社会观念上的瑕疵，如凶宅，买方应提前了解并在合同中明确约定。在法律层面，需要关注房屋是否有抵押、是否带租赁或居住权等问题，并在合同中明确相关条款。买卖双方可以通过彻底的房屋检查、提供相关记录和签订详细的合同来应对这些瑕疵问题。如发现瑕疵，双方可通过协商或法律途径解决纠纷。通过认真检查、合同约定和合作解决，可以有效应对二手房交易中常见的瑕疵问题。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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