| 问题 | 什么叫一般买受人 |
| 释义 | 本文主要介绍了物权期待权及其与一般买受人和商品房消费者的关系。一般买受人物权期待权不要求买受人为消费者，对房屋用途和买受人名下房屋数量亦无要求。预告登记权利人因对将来发生不动产物权变动的请求权办理了预告登记，公示请求权具有排他效力，因而对房屋享有物权期待权。但需要注意，能够优于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。房屋的一般买受人不能排除抵押权的执行。 法律分析 一般买受人和商品房消费者是《全国法院民商事审判工作会议纪要》中提出的两个相关概念。根据《＜全国法院民商事审判工作会议纪要＞理解与适用》一书的说明，从开发商手里买一手房的，叫商品房消费者。无论购房目的是投资还是居住，都叫商品房消费者。除了买一手房的，其他情况都叫“商品房消费者之外的一般买受人，比如买二手房的，比如买土地的，都是其他一般买受人。 二、一般买受人的物权期待权 物权期待权这一概念在我国法律法规中没有明确定义，是《异议复议规定》起草者引入的德国法下的概念，以此作为保护不动产买受人的理论基础。物权期待权是指“对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。” 一般买受人物权期待权相较于房屋消费者物权期待权不要求买受人为消费者，对房屋用途和买受人名下房屋数量亦无要求，因买受人已经为取得物权履行了一定义务并以实际占有房屋对外进行了公示，而纳入保护范围，其背后更多的是“无恒产者无恒心”、“对人民群众生活资料予以优先保护”的政策考量。预告登记权利人因对将来发生不动产物权变动的请求权办理了预告登记，公示请求权具有了排他效力，因而对房屋享有物权期待权。 三、一般不动产买受人的物权期待权能否排除优先权人的执行 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议司法解释）第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”权利的排序为消费者买受人的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般不动产买受人的物权期待权。从上述排序看，能够优于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。该纪要第126条规定，房屋的一般买受人不能排除抵押权的执行。 拓展延伸 商品房消费者是指购买商品房的公民、法人或其他组织。根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房是指房地产开发企业按照《商品房销售管理办法》的规定，向购买人出售的具有独立产权的房屋。 商品房消费者在购买商品房时，应当与房地产开发企业订立书面商品房销售合同。商品房销售合同应当明确商品房的销售价格、商品房的建筑面积、套数、面积误差比、付款方式、交付日期、装饰标准等内容。 商品房消费者在购买商品房时，应当仔细阅读商品房销售合同，确认合同中的内容，并按照合同约定的付款方式进行付款。如果商品房消费者与房地产开发企业就商品房销售合同中的内容发生争议，可以通过协商、调解、仲裁或者向人民法院提起诉讼解决。 商品房消费者在购买商品房时，应当了解商品房销售合同中的相关内容，确保自己的权益得到有效保障。 结语 一般买受人的物权期待权相较于房屋消费者物权期待权不要求买受人为消费者，对房屋用途和买受人名下房屋数量亦无要求，因买受人已经为取得物权履行了一定义务并以实际占有房屋对外进行了公示，而纳入保护范围，其背后更多的是“无恒产者无恒心”、“对人民群众生活资料予以优先保护”的政策考量。预告登记权利人因对将来发生不动产物权变动的请求权办理了预告登记，公示请求权具有了排他效力，因而对房屋享有物权期待权。但一般不动产买受人的物权期待权能否排除优先权人的执行，目前法律并未明确规定，需要具体分析。 法律依据 中华人民共和国民法典：第九章 买卖合同 第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。 中华人民共和国民法典：第九章 买卖合同 第六百三十四条 分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。 出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。 中华人民共和国电子商务法：第三章 电子商务合同的订立与履行 第五十一条 合同标的为交付商品并采用快递物流方式交付的，收货人签收时间为交付时间。合同标的为提供服务的，生成的电子凭证或者实物凭证中载明的时间为交付时间；前述凭证没有载明时间或者载明时间与实际提供服务时间不一致的，实际提供服务的时间为交付时间。 合同标的为采用在线传输方式交付的，合同标的进入对方当事人指定的特定系统并且能够检索识别的时间为交付时间。 合同当事人对交付方式、交付时间另有约定的，从其约定。 |
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