| 问题 | 抵押房产的银行贷款有什么处置风险 |
| 释义 | 首先，我们需要了解房产抵押类（以下简称房抵类）不良资产的处置流程。假设我们从相关机构购得某笔房抵类不良资产，成为债权人。最顺利的处置流程可能是： 首先，若案件未诉，起诉债务人，法院受理案件，并通知债务人； 其次，案件审理，通常情况下债权人是胜诉一方； 接下来，申请执行，推动法律程序，进入评估拍卖阶段。在此阶段，最有利的情况是房屋空置且债务人配合，这样债权双方可以商议出一个合理的出售价格，顺利拍卖； 最后，按照拍卖款分配的相关规定，拍卖所得款项优先覆盖债务人的债务和其他费用，若有剩余，退还债务人。上述流程是我们假设中最顺利的情形，但即便如此，期间仍存在判决时间不确定、执行时间不可控等问题。此外，房抵类不良资产的处置还存在其他风险。 一、房产的资产特殊性 1、不可移动性 房产具有不可移动性，不能通过交通运输工具将某一地区的商品补充给供应不足的另一地区，这是房产最突出的性质。 2、区域特征性 影响房产价值的一个重要因素是地理位置以及周边基础设施。房屋价值和区域价值相互渗透，不能脱离环境而单独存在。 二、不能办理银行房屋抵押贷款的房产 1、四合院 北京城区内的四合院虽说价值很高但由于交易难度比较大，目前在正规银行不可以办理房屋抵押贷款，不过一些正规的金融机构是可以做抵押的，具体情况可咨询客服经理。 2、小产权房 小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。 3、廉租房 廉租房不能上市交易，因此也不能办理银行房屋抵押贷款。 4、没有还清房贷的房产 已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗？在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利，所以大部分银行是不能做再次抵押的，不过也有银行可以做再次抵押，只是条件不叫苛刻，但我们今年7月份已成功帮助客户在我们的合作银行办理了2个再次抵押贷业务，可去成功案例栏目查看，具体事项可咨询客户经理。 5、未满5年的经适房 未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。 6、宅基地 宅基地是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。 7、房龄较大的二手房 银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在20年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。 8、文物保护类房产 列入文物保护的建筑物房产和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。 9、自建房 自建房是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。 10、部分公房 如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。 11、有产权争议的房产 权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。 12、公益用途房屋 根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。 13、违章建筑的房产 违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。 14、回迁房或拆迁范围内房产 没有交易权的回迁房或已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。 15、平房 平房是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。 |
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