| 问题 | 购买已经被查封的房产 |
| 释义 | 房产被查封后必须先撤销查封才能过户。有权查封房产的机关有公安机关、检察机关、国家安全机关以及法院。如果卖房者的房产被公安、检察、安全机关查封，那卖房者可能涉及到刑事犯罪，甚至这套房屋是上家是用赃款购买的。这样的房产千万不能买，甚至连已付的房款都要不回来。 如果是被法院查封，那么卖房者一般只涉及民事、经济案件，在房主提供担保或者清偿了债务后，法院就会解除查封。如果的房产已被法院查封，而卖家要求购房者先拿出一笔房款来替他清偿债务再办理过户交易手续的话，那购房者要格外谨慎，要注意把握以下几点： 1、要求卖家出示与诉讼有关的材料，如起诉状、法院受理通知书等，了解涉案金额与案件有关的其他信息，要求与法院协商抵销查封的方式和时间等。 2、将房款以卖方的名义付到法院，同时要求卖家出具收款收据。千万不能直接将房款交给卖家。 3、要求卖家将房地产权证交给中间方保管，直至过户。 购买被法院查封的房产风险是较大的，因此要评估卖家的诚信，预判所涉案件的判决结果和对本起交易的影响，了解相关信息，在最大限度内规避风险，这对购房者的要求会比较高。如果没有专业律师的协助，建议还是放弃购买。如果已经签订了买卖合同，可转而追究卖房人的违约责任，如双倍返还定金等等。 一、购房产权有瑕疵的房屋要注意什么 要注意借款人和贷款人必须要一起到房地产交易中心办理抵押登记手续，抵押才有效。如果卖家只是写了一份抵押借款合同或承诺书等等，但是没有去办理抵押登记手续，那么这样的“抵押”不会产生什么作用，对方仍然可以顺利地将他的房产卖掉后溜之大吉。 二、购买有抵押的房产 这种情况比较常见。购房人可以到房屋所在区的房地产交易中心查询房屋权属、抵押情况等相关信息。如果卖家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，那银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。要想购买有抵押的房屋并顺利办理过户交易手续，一般采用以下两种方式： （一）办理银行转按揭手续，转按揭不需要卖家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下第一种先还贷的办法手续简单，时间较快，所以采用的人较多。 （二）先还清贷款，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。采用先还贷方式的，如果卖家用自有资金提前还贷后再过户交易，对买房人来讲则不存在风险，不过实务中卖家往往要求买房人先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，买房人一定要把握好以下两点： 1、要尽量压缩付首付至过户的时间。买房人将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样买房人首付的风险就会越小，交易会越安全。错误的做法是在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使买房人完全失去了对首付监管，而卖家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。 在这里提醒购房人，向卖家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求卖家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。 2、尽量将首付直接付到卖家的贷款银行 为防止卖家收受首付后挪作他用，买房人可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付直接划给卖家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。 |
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