| 问题 | 房屋租赁权利是什么？ |
| 释义 | 承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁房屋时，承租人依法享有以同等条件优先购买的权利。在司法实践中，应注意优先购买权发生的前提、出租人的通知义务、优先购买权的要件以及承租人行使优先购买权的合理期限。对于承租人的优先承租权，虽然没有明确规定，但应得到承认，以保护承租人的基本生存权利。《民法典》对于房屋承租人优先购买权的规定包括通知义务、放弃优先购买权和违反优先购买权的法律后果。 法律分析 所谓承租人的优先承租权，是指原租赁期间届满后，出租人将房屋出租的时候，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。 承租人的优先购买权是承租人的法定权利，无须当事人事先约定。《民法典》规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在司法实践中，关于承租人的优先购买权主要应当注意以下问题： (1)优先购买权发生的前提。承租人的优先购买权只能发生在出租人出卖租赁房屋时。 (2)出租人的通知义务。出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，以便承租人考虑是否购买。 (3)优先购买权发生的要件。承租人仅仅是在同等条件之下才享有优先于他人购买租赁房屋的权利。 (4)承租人应当在合理期限内行使优先购买权。 对承租人的优先承租权没有加以明确。我们认为，优先承租权在司法实践中也应当得到承认。原因在于：规定承租人优先购买权的价值取向在于保护承租人的基本生存权利，那么在涉及承租人基本生存权的保护之时，法律就应当继续贯彻这一立法价值取向，承认承租人优先承租权。 《民法典》第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十七条【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 第七百二十八条【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。 结语 承租人的优先购买权是其法定权利，根据《民法典》规定，出租人出售租赁房屋时应事先通知承租人，并给予其以同等条件优先购买的权利。在司法实践中，要注意优先购买权发生的前提、出租人的通知义务、优先购买权发生的要件以及承租人行使优先购买权的合理期限。对于承租人的优先承租权，虽然没有明确规定，但我们认为也应得到承认，以保护承租人的基本生存权利。《民法典》明确了出租人通知义务和承租人放弃优先购买权的情形，同时规定了出租人未通知或妨害承租人行使优先购买权的法律后果。 法律依据 中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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