| 问题 | 期房转让有何风险 |
| 释义 | 一、期房转让有什么风险 1、一房二卖的风险。由于下家与上家只签订了一份买卖合同，又不能象普通期房预售那样通过合同网上备案和预告登记，因此下家难以阻止上家一房二卖，在这样的情况下，只有一方会最后取得房屋产权，而另一方只能向上家索赔。 2、合同解除的风险。也有这样的做法：下家支付一笔差价补偿款给上家后，由上家与开发商解除预售合同，再由下家与开发商直接签订预售合同，这样就由下家直接和开发商建立买卖合同关系，这样下家可以少交税。但是，上家与开发商的合同解除后，开发商可以将房屋另行售与他人而不用承担任何责任。尤其在房价上涨较快时，下家要防止开发商另售他人。 3、逾期交房的风险。如果还未交房，那么在上家与下家签订的买卖合同中很可能不能确定交房时间，何时能交房取决于工程进度。当然，尽管下家与开发商并没有订立合同，但下家仍然可以自己的名义根据开发商与上家签订的预售合同追究开发商的逾期交房的违约责任。不过，这必须有两个前提：一是上家已向开发商付清了房款，二是上家将期房转让给下家的情况已通知了开发商。 4、逾期办证的风险。由于下家仅取得预售合同的债权，而房屋的预告登记权利人却是上家，因此要直接办出下家的产证收要先将上家预售合同和预告登记撤销，否则只能在上家取得产证后再过户给下家。如前所述，这样会产生较多税收，一旦双方在这些问题上产生分歧，下家的产证就会拖延。开发商的大产证逾期办出，也会导致上家的小产证延期，同样造成下家的产证延期。 二、期房转让的条件有哪些期房转让的条件一：没有办理商品房预售登记的商品房预售合同转让比较简单。开发商、买受人、受让人协商一致后，解除买受人与开发商原先签订的预售合同，再由新的受让人与开发商另签一份商品房买卖合同即可，不须经过房屋主管部门的批准和履行预售商品房转让程序。期房转让的条件二：如果预售合同已经在房屋主管部门进行了商品房预售合同登记，那么。商品房预售合同转让需要符合下列条件才可以办理： 1、符合当地法律、法规的要求，允许预售转让的可以转让、不允许预售转让的不得转让。这个要求需要查阅当地房地产转让管理办法。例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》规定：预售的外销商品住宅，未取得房地产证之前，不得转让。 2、商品房预售合同合法有效。最高人民法院民1996 （2）号文件第28条规定：商品房预售合同无效的，商品房预售转让合同，一般也应认定为无效。 3、预售房屋尚未实际交付。 4、预购人履行了预购合同约定的义务。预购人没有履行预购合同的义务时，预购人无权转让该预售房屋。在商品房预售合同转让中，债务转让应当征得预售人的同意；如果预购人擅自转让，预售人享有合同解除权，并可以要求预购人承担缔约过失责任。同时，我国法律严禁买空卖空、倒卖合同的行为，不允许利用预售合同转让做变相期货交易。 5、签订商品房预售转让合同。无需签订新的预售合同。另外，北京市的商品房预售转让，根据北京市人民政府关于修改《北京市城市房地产转让管理办法》的决定第四十四条的规定：预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理： 1、未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意； 2、已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。期房转让的风险包括一房二卖的风险、合同解除的风险、逾期交房的风险、逾期办证的风险等，受让人需要防范这些风险的产生。 |
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