| 问题 | 民法典关于房产抵押后租赁合同的效力问题 |
| 释义 | 民法典规定，房屋抵押后的租赁合同仍有效。对于买受人而言，如果出卖人故意隐瞒房屋被抵押的事实，买受人可以解除合同并要求赔偿。然而，如果买受人知道抵押情况但未采取行动，抵押权人可以申请强制执行，但如果买受人已清偿抵押债款，则无法继续执行。买受人应积极维护自身权益，避免损害。 法律分析 一、民法典中房产抵押后的租赁合同还有效吗 民法典规定，房屋抵押前已经出租房屋的，房屋抵押后不影响租赁合同效力。如果是抵押后出租的，出租合同不能对抗抵押权。 《中华人民共和国民法典》 第四百零五条【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 二、不知情买到抵押房，法院可以强制执行吗 买房时没注意房子是否被抵押，出卖人也没强调房子被抵押的事实，一旦买受人签订房屋买卖合同，等出卖人逾期还款被起诉，房子被法院强制执行的话，将直接损害买受人的利益。 首先，按规定出卖人存在以下严重违约行为的，买受人可以通过协商或者诉讼的方式解除、撤销买卖合同或宣告买卖合同无效，并要求违约损害赔偿： 1、订立房屋买卖合同后，出卖人没有事先告知买受人，又将该房屋抵押给第三人; 2、订立房屋买卖合同后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; 3、出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，或者提供了虚假商品房预售许可证明; 4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经被抵押了的事实; 5、出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者为拆迁补偿安置房屋的事实; 6、出卖人跟第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买房者无法取得房屋。 因此，根据以上规定，其实买受人被故意隐瞒房子被抵押了的事实，那么买受人可以积极请求撤销买卖合同，并且还可以主张违约损害赔偿。 不过，如果买受人知道后未积极撤销买卖合同的，等到出卖人无力还款被依法起诉了的话，抵押权人拿到胜诉判决书后可以申请强制执行，并不受买受人影响。不过，买受人交付房款后清偿了抵押债款的，那么法院将不能继续强制执行。 结语 根据《中华人民共和国民法典》相关规定，房屋抵押后的租赁合同仍然有效。抵押权设立前，已经出租并转移占有的房屋，租赁关系不受抵押权的影响。然而，如果买受人在购买房屋时未注意到房屋被抵押的情况，出卖人也未明确告知该事实，买受人有权解除、撤销买卖合同或宣告其无效，并要求违约损害赔偿。买受人若被故意隐瞒房屋抵押事实，可积极请求撤销合同并主张损害赔偿。但如果买受人在知情后未积极采取行动，等到出卖人无力偿还债务被法院起诉时，抵押权人可以申请强制执行，但买受人如已清偿抵押债款，则法院将无法继续强制执行。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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