| 问题 | 小产权房的概念及其与商品房的区别 |
| 释义 | 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，产权证由乡政府或村政府颁发。小产权房买卖合同原则上认定无效，存在法律风险。购买小产权房无法获得房屋所有权证，影响房屋升值和转让。开发建设监管缺位，存在资金安全和交付风险。国家政策调控变化可能导致项目停建或拆除，购房人难以取得房屋或索回款项。小产权房质量和售后维修无保证，纠纷解决法律适用不明确，购房人权益难以维护。 法律分析 一、什么是小产权房 小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。 性质分类 “小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。 二、小产权房买卖中的法律风险 1、法律原则上认定无效。 关于小产权房买卖合同的效力，根据我国目前的法律规定和社会实际情况，原则上认定无效，可以存在有效的例外情形，社会争议很大，存在很大法律风险。 2、房产证问题影响升值。 购买后拿不到房屋所有权证且不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。 3、开发建设风险。 开发建设的监管同样存在缺位。如果将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。 4、国家政策调控风险及拆迁补偿问题。 如果购买的是在建小产权房，国家政策变化导致建设项目停建或者拆除，购房人只能找开发商索要购房款，可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿。 5、房屋质量和售后维修无保证。 小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序，容易出现房屋质量问题，且小产权房没有维修资金，一旦房屋质量出现问题，买受人的利益很难得到维护。 6、解决纠纷的法律适用不明确。 由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房不同于普通的商品房，其流通转让存在很多的限制，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。 结语 小产权房存在诸多法律风险。根据我国法律规定和社会实际情况，小产权房买卖合同原则上被认定为无效，但也存在例外情形。购买小产权房无法获得房屋所有权证，无法合法转让过户，对房屋保值和升值也有很大影响。开发建设监管缺位，购房者面临资金安全和房屋交付风险。国家政策调控变化可能导致购房款无法及时取得或无法及时索回。小产权房质量问题无保证，维修困难。纠纷解决法律适用不明确，购房人权益难以得到维护。因此，购买小产权房需谨慎评估风险，保护自身权益。 法律依据 商品房销售管理办法：第一章 总则 第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 |
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