| 问题 | 什么是房地产关系，房地产的所有权形式是什么？ |
| 释义 | 一、什么是房地产关系 房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系本质上属于经济关系，因为它具有直接的物质内容。房地产关系又是一类特殊的经济关系，其一是土地资源的稀缺，其二是土地、房屋的不可位移，其三是不动产的法定要求，这些决定了房地产活动不完全等同于一般商品生产和商品交换，它具有更为特殊的开发经营和管理规则。房地产关系，按其法律特征，可分解为民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。民事（商品）性质的房地产关系．指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的使用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。 二、房地产的所有权形式是什么 房地产的所有权形式分为单独所有和房地产共有，其中房地产的共有又有共同共有和按份共有之分。单独所有指房地产的所有人为一个主体所有，如一个自然人、一个法人、一个社会团体等。单独所有产权明晰不需要多作解释。因为房地产的合资购买、共同继承、受赠与等原因，房地产归两个或两个以上的主体所拥有，所有权为所有人共同拥有。 （一）房地产按份共有的法律特征：按份共有是两个或两个以上的共有人按照约定的份额分别对共有的房地产有权利和承担义务。对房地产的收益根据所拥有的份额进行分割，如果按份共有人要对外转让自己的共有份额，其他共有人在同等条件下有优先购买权，如果以按份共有的房地产对外偿债，以共有人拥有的份额为限。上海汇银律师事务所律师曾经遇到过这样一个真实的案例，老人和女儿按份共有一套房产，因为老人和女儿的关系不佳，住在虹漕南路的一家敬老院中，他希望出售自己的房产份额换取现金。按份共有人女儿既没有经济能力购买老人的房产，也不同意在放弃购买的书面申明上签字，转让房产遇到难题。老人在理论上可以自由的转让其拥有的部分房产，要实现它却非常困难，基本没有人愿意受让一套无法独立居住的住房上的部分产权。 （二）房地产共同共有的法律特征：共同共有是指两个或两个以上的共有人对共有的房地产不分份额地共同享有权利并承担义务。每个共有人对共同共有的房地产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。不过任何一个共有人处分共有的房地产必须征得全体共有人的一致同意，擅自处分共有房产的，如果受让第三人是善意（即不知情）的，转让有效，由擅自处分的共有人对其他共有人承担损失赔偿责任，如果受让第三人是恶意（即知情）有偿受让或者无偿受让，共有人擅自处分共有房产的行为无效。房地产是单独拥有还是共有财产一般可以通过房地产产权登记证书获悉，但有些共有不能通过房地产证的登记反映出来，比如夫妻共有房地产、家庭共有房地产。对于共有的房地产，如果房地产产权证书没有明确记载为按份共有的，而部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明该房地产的按份共有的，应当认定为共同共有。所以在购买二手房时，应当注意到房地产产权登记为一人，而实际为共有财产的情况，虽然最终法律会保护善意的有偿受让方，但一场纠纷不能避免，为了防止这种纠纷甚至是诉讼，受让方可以关注一下欲购的房产是否为隐性的共有财产。 |
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