| 问题 | 为什么单单实行房地产救市政策 |
| 释义 | 本文主要探讨了2013年楼市高峰时期，房地产商销售负责人所面临的深层次危机以及随后政府出台的调控政策。文章指出，房地产繁荣表象下存在深层次危机，房地产调控政策的出台旨在解决高库存问题。然而，文章也指出，房地产调整和产能过剩拖累了经济增长，因此化解房地产的高库存不应再简单地刺激投资，还需要在需求端想办法。 法律分析 在2013年楼市高峰时期,一位知名地产商的销售负责人就已经意识到,表面的繁荣景象实际上掩盖了深层次的危机。原因是，彼时虽然全国的成交量和销售额都强劲增长，但有些城市的房子已经卖不动了，必须大幅让利才能出点货。 相信这并非个别案例。排名前100强的房企，绝大多数不是固守一个城市，而在多城市或者全国性布局的房企，进入2014年以后，上述感受都很强烈。有些城市，即使降价，边际效应也一再递减。因为需求只有那么多。 后来，这种现象被舆论普遍关注，以三四线城市为主的高库存如何去化，被视为楼市的主要结构性矛盾。也因此，一批房企从中小城市收缩，转战一线和二线主要城市。这也就是为什么2015年北京等城市高价地块不停涌现的重要背景。另一个原因是流动性宽裕，资金成本持续走低，为房企抢夺高价地块提供了支撑。 但跳开出去会发现，高库存远非房地产所独享。汽车行业今年也相当难受，产量继续增长，销量却是在低位徘徊。过去多年，我国人民显示出了对汽车的无限热爱，无论国产还是进口，汽车的产销量一片红火，但去年以来突然就不好卖了。 煤炭、钢-铁、水泥以及一批中低端制造业，更是已被高库存困扰数年。我们的跑口记者说，这些行业的库存积压，根本都不算新闻。唯一的出路就是将过剩的产能出清。好吧，也许你说得都对。但很多地方政府却经年为这些亏损大户注入财政补贴。 山西的一些个体煤老板可能百思不得其解，曾经那么抢手的煤炭怎么会一再降价也卖不动了。最通俗的解释是我国经济处于下行周期，煤炭需求量大减。作为宏大叙事的用词是，“三期叠加”，“换挡”，“新常态”。而传统产业的产能过剩或者说高库存，只是转型期的外在表征。阵痛期有多长，取决于改革的力度和深度。 据说，为化解楼市的库存，有关部门已经储备了一些政策，具体措施不日将出台。相信媒体朋友又会称之为新一轮的房地产救市。名称并不重要，很多人想问的是，房地产可能不是库存最严重的行业，更没有到全行业亏损的程度，为什么单单要救房地产? 有观点认为，房地产调整和产能过剩拖累了经济增长。已经不是第一次看到这类观点。早在2004年，社科院有位叫易*容的研究员，就提出了一个大胆的观点，房地产绑架了中国经济。异曲同工。 房地产与经济之间的关系，应该不是单向度的。房地产的繁荣，固然是推动经济增长的重要力量，但经济若严重下滑，房地产想一骑绝尘，恐怕也很难。再多论证徒添口水。 但房地产的产业链漫长，能带动一大批相关产业，也是眼见的事实。譬如钢-铁和水泥，房地产显然是它的主要客户。不过，你要是说钢-铁水泥完全依赖于房地产也未必令人信服，因为2012年、2013年房地产还是一片荣光时，这几个产业已经步入高库存的泥淖了。 GDP是增长6.9%还是6.8%，并没有那么重要，譬如，你的老板从来没有说要根据GDP的增幅来发放你的薪水;但数字隐含的经济和社会意义，却不可轻忽。从宏观方面说，到2020年实现GDP比2010年翻番，就需要好看一点的数字。 从现实层面看，很多朋友跟我一样，有一种急切心理，就是希望改革更快一点。但是，我国的国情决定了，深化改革需要稳定的社会和经济环境。有段时间，有的经济学者担心GDP下滑失速，就是与此相关。 不管你怎么骂房地产，实践证明，它既是经济的助推器，也可以充当经济的润滑剂。如果不摆脱对房地产的过度依赖，发展方式的转型和结构调整就是空话。但硬币的另一面是，在稳增长方面，房地产仍然是现阶段的重要抓手。 化解房地产的高库存，不应再简单地刺激投资。有论者沿用“供应侧”的说法，提出要改善房地产供应。原因是目前很多地方的商品房库存是结构性的。这不失为良好的策略选择。但另一方面，还可以在需求端想办法。据说，棚改将从住房安置改为以货币安置为主，就是在创造需求。此外，存量房交易环节减税也有助于激活需求。 拓展延伸 地产调控是近年来中国房地产市场调控的重要方向，其目的在于稳定市场价格、遏制过快上涨。从“救市”到“转型”，调控政策已经取得了显著的成果。一方面，政府通过调控引导市场预期，减少恐慌情绪；另一方面，着力推进房地产市场改革，逐步实现市场健康发展。 在调控政策的影响下，中国房地产市场呈现出供需关系的基本稳定、房价增速逐步下降的特点。然而，调控政策也不能完全忽视对房地产市场的积极影响。例如，调控政策使得地价更加理性，有利于土地资源的合理配置；同时，限制购房需求也间接地促使开发商提高产品质量和设计水平。 从长远来看，地产调控仍将继续存在。在保持房地产市场平稳运行的前提下，政府应继续关注调控政策的实施效果，适时调整政策，确保市场的稳定和健康发展。同时，房地产市场也应加强自我调节，提高市场的自我调节能力，减少对于政府调控的依赖。 结语 这段话指出，房地产并非库存最严重的行业，更没有到全行业亏损的程度。房地产调整和产能过剩拖累了经济增长，但也带动了相关产业的发展。同时，化解房地产的高库存不应再简单地刺激投资，而应在需求端想办法创造需求，存量房交易环节减税也有助于激活需求。最后，指出GDP是增长6.9%还是6.8%并不那么重要，重要的是实现GDP比2010年翻番。 法律依据 城市房地产管理法(2019-08-26)\t第七十三条\t本法自1995年1月1日起施行。 城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四条\t国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。 城市房地产开发经营管理条例(2020-11-29)\t第二十三条\t房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件： (一)本条例第二十二条第(一)项至第(三)项规定的证明材料； (二)营业执照和资质等级证书； (三)工程施工合同； (四)预售商品房分层平面图； (五)商品房预售方案。 |
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