| 问题 | 定金合同的特点分析 |
| 释义 | 合同定金的特点和定金合同的要素。合同定金具有从属性、实践性、预先支付性和双重担保性。定金合同属于要式合同，其成立需要主合同的有效成立和定金的实际交付。定金合同的特殊要件包括主合同的有效成立、定金的交付以及以货币为标的且不超过法定限额。根据《民法典》规定，定金数额不得超过主合同标的额的20%。 法律分析 一、合同定金有什么特点 (一)定金具有从属性。 定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。 (二)定金的成立具有实践性。 定金是由合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。 (三)定金具有预先支付性。 只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。 (四)定金具有双重担保性。 即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。 二、定金合同是要式合同吗? 定金合同是要式合同。定金合同属于从合同、要式合同、实践合同。 根据2021年实施的《民法典》第五百八十六条规定 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 三、定金合同成立的特殊要件 基于定金合同存在上述法律特征，定金合同的成立，除应具备当事人意思表示真实等合同成立的一般要件外，还应当具备以下特殊要件。 （一）定金合同以主合同的有效成立为其成立的必要前提。主合同有效成立，才能够给定金合同的成立提供前提条件。主合同不成立，或者虽成立但欠缺生效要件而未能生效，尽管定金合同因双方当事人的要约、承诺而达成一致，但因主合同的不成立，定金合同也不能成立。 （二）定金合同须以定金的交付为成立要件。如前所述，定金合同是实践性合同，应依定金的交付而产生定金法律关系。如果定金没有交付，即使订有定金合同或合同中存在定金条款，也不成立。 （三）定金合同须以货币为标的且不能超过法定限额。以定金为担保的债权，应当以金钱为标的，即为请求支付价款或酬金的债权，因而决定了定金合同的标的只能是货币，且《民法典》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%，超过的部分无效。 结语 定金合同具有特定的法律属性，它随着主合同的存在而存在，随着主合同的消灭而消失。定金的成立需要实际交付，只有当定金实际交付给对方时才能起到担保的作用。定金具有预先支付性和双重担保性，能够同时担保双方当事人的债权。根据《民法典》规定，定金合同是要式合同，其成立需要主合同的有效成立和定金的实际交付。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。定金合同的成立还需要满足特殊要件，包括主合同的有效成立和定金的交付等。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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