| 问题 | 房改房维修基金谁承担 |
| 释义 | 该法规主要规定了住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理办法,其中包括售房单位从售房款中提取公有住房售后维修基金,以及公有住房售后维修基金的管理和使用的具体办法由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定并经当地人民政府批准后实施。此外,还规定了业主大会或业主委员会决定利用共有部分进行维修资金管理时需要满足的条件和所需费用的分摊方式。 法律分析 根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第六条，售房单位从售房款中提取公有住房售后维修基金，该基金来源于两部分： 1. 售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。 2.购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。 二、房屋维修基金申请使用的条件 物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件： (一)应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。 (二)占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之二以上的业主签名同意。 使用申请人对申请资料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，依法承担相应法律责任。 第十八条物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 第十九条物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，相关业主有约定的，从其约定。 维修资金个人分户帐不足使用时，不足部分由该业主承担。 第二十条物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的物业，开发建设单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。 第二十一条使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理： (一)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)根据维修、更新和改造项目向管理机构提出使用申请。 (二)管理机构外勘查验，确认维修项目并界定受益范围。 (三)在物业区域内公示维修方案：包括拟维修、更新和改造的项目、维修单位选择方式、费用预算、列支范围等，公示期不少于5个工作日。 (四)受益范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主讨论通过使用申请并确定维修方案。 (五)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)组织实施维修方案;维修费用在5万元以上的，须经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修、更新和改造成本。 (六)工程完工验收合格后维修方案的组织实施人应当对维修、更新和改造项目的决算、业主意见表、分摊明细等进行公示，公示期不少于5个工作日。 (七)管理机构根据维修合同和工程进度付款。管理机构对公示情况进行审核后，按维修合同约定留存质保金，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人物业专项维修资金帐户中扣除。 三、房改房买卖的方式 1、按成本价购买的房改房，其房屋的占有、使用、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行转让时，须补交一定的费用，否则不能办理过户手续。按照现行规定，成本价房改房可选择两种补交费用的方式： (1)直接上市交易，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。产权人在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。 (2)产权人也可先将成本价房改房变为商品房后再行上市交易，具体操作是由其按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房改局申请办理商品房房屋所有权证。变为商品房后，再次交易时，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。 2、标准价购买的房改房(标准价房改房的价格低于成本价房改房)，其房屋的占有、使用、处置的权利全部归产权人所有，取消了需经原产权单位同意方可处置的规定，以及收益须按一定标准和原产权单位分成的规定(除非在与原产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定)，目前唯一的限制就是原产权单位在同等价格下具有优先购买权。与成本价房改房类似，标准价房改房的产权证上也有未缴纳土地出让金和以标准价购买等记载，因此在进行转让时，也须补交一定的费用，否则不能办理过户手续。按照现行规定，标准价房改房可选择两种补交费用的方式： (1)产权人在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%(适用于城近郊八区，远郊十个区县另有规定的按其规定办理)计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。 (2)产权人也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售，即与成本价房改房的交易方式一样。 拓展延伸 根据《河南省物业管理条例》第三十七条，房屋维修基金申请使用的条件和流程如下： 1. 业主大会或者业主委员会向物业服务企业提出申请，说明资金使用计划和具体使用情况。 2. 物业服务企业向业主大会或者业主委员会报告资金使用情况，并提出建议。 3. 业主大会或者业主委员会审核通过后，向物业服务企业下达使用房屋维修资金的指令。 4. 物业服务企业按照业主大会或者业主委员会的要求，及时足额使用房屋维修资金，并在使用后及时向业主大会或者业主委员会报告使用情况。 以上规定表明，房屋维修基金的使用必须遵守业主大会或者业主委员会的指导和监管，同时物业服务企业也必须按照规定使用资金，并及时向业主大会或者业主委员会报告使用情况。这一规定的实施，有助于保障房屋维修资金的安全、有效使用，维护业主的合法权益。 结语 根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第六条，售房单位从售房款中提取公有住房售后维修基金，该基金来源于两部分：一部分是售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。另一部分是购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。根据房屋维修基金申请使用的条件，物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件：应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造；占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之二以上的业主签名同意；使用申请人对申请资料的真实性、合法性、有效性负责；申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，依法承担相应法律责任。根据第十八条，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，相关业主有约定的，从其约定。根据第十九条，维修资金个人分户帐不足使用时，不足部分由该业主承担。根据第二十条，物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的物业，开发建设单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。根据第二十一条，使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)根据维修、更新和改造项目向管理机构提出使用申请。管理机构外勘查验，确认维修项目并界定受益范围。在物业区域内公示维修方案：包括拟维修、更新和改造的项目、维修单位选择方式、费用预算、列支范围等，公示期不少于5个工作日。受益范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主讨论通过使用申请并确定维修方案。业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)组织实施维修方案;维修费用在5万元以上的，须经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修、更新和改造成本。工程完工验收合格后维修方案的组织实施人应当对维修、更新和改造项目的决算、业主意见表、分摊明细等进行公示，公示期不少于5个工作日。管理机构根据维修合同和工程进度付款。管理机构对公示情况进行审核后，按维修合同约定留存质保金，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人物业专项维修资金帐户中扣除。根据第三十条，按成本价购买的房改房，其房屋的占有、使用、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在进行转让时，须补交一定的费用，否则不能办理过户手续。按照现行规定，成本价房改房可选择两种补交费用的方式：一是直接上市交易，由买受人在办理房屋权属登记手续时按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益。产权人在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。二是产权人也可先将成本价房改房变为商品房后再行上市交易，具体操作是由其按照当年房改成本价的1%补交土地出让金或土地收益后，向房屋所在区、县国土房改局申请办理商品房房屋所有权证。变为商品房后，再次交易时，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。标准价购买的房改房(标准价房改房的价格低于成本价房改房)，其房屋的占有、使用、处置的权利全部归产权人所有，取消了需经原产权单位同意方可处置的规定，以及收益须按一定标准和原产权单位分成的规定(除非在与原产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定)，目前唯一的限制就是原产权单位在同等价格下具有优先购买权。与成本价房改房类似，标准价房改房的产权证上也有未缴纳土地出让金和以标准价购买等记载，因此在进行转让时，也须补交一定的费用，否则不能办理过户手续。 法律依据 物业管理条例：第三章 前期物业管理 第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 中华人民共和国民法典：第六章 业主的建筑物区分所有权 第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。 |
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