问题 | 买期房烂尾了如何办去维权 |
释义 | 购买烂尾房的维权措施及对房贷的处理。购房者应通过法律途径保护自己的权益,包括与银行沟通停息挂账、澄清产权归属、申请房屋保全和法律诉讼等步骤。对于已完工的烂尾楼,购房者可咨询房管部门办理房产证;对于尚未完工的烂尾楼,购房者需了解产权状况。购房者与银行的债务关系不因房子状态改变,仍需继续还款。购房者可与银行协商暂停房贷合同。不建议退房给开发商,因开发商破产后购房者难以追回款项。 法律分析 一、买期房烂尾了如何办去维权 第一步,先找银行沟通一下,看能不能向银行申请停息挂账,看能不能暂时不还房贷。 第二步,澄清产权归属:由于现在购买房产一次性付款的购房者比较少,大都为按揭或分期的,因而,购买的房源变成了烂尾楼,就存在产权归属问题,因而,我们必需要经过法律途径保护自己的合法权益。 第三步,向法院申请房屋保全。 第四步,法律诉讼:联合业主聘请律师一起起诉房开商违约,一旦胜诉,就再申请强制执行。 楼盘烂尾分两种情形,一种是已经完工的,此时购房者应及时向房管部门咨询是否可以办理房产证。如果购房人已经付清房贷,可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料,申请办理房产证并取得房屋所有权,房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。 第二种是尚未完工的,这种情况下要弄清楚烂尾楼的产权状况。部分开发商为了获取资金,会把在建房屋抵押给银行,一旦楼盘烂尾或企业破产,此时银行就获得了房子的他项权利,购房者虽然支付了房款,但得到的并不是完整产权。这种情况下,如果购房人尚未付清全部价款,房企也没有转移所有权,说明双方均未履行完毕合同,破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。 二、如果房子烂尾,房贷还需要还吗? 从法律关系上来讲,此时必须继续保持还款,因为购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。购房者与开发商是买卖关系,购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提,但是这两种合同是独立的。因为开发商的原因导致交易出现问题,购房人可以追究开发商的责任;但购房人申请贷款后,银行有权要求借款人按时还款,这跟开发商是没有关系的。如果拒绝继续还房贷,购房人要承担跟银行之间的违约责任。不过,购房者如果遇到此类事件,可以先与银行、保险公司进行交涉、协商,由贷款银行出面与开发商沟通,如果烂尾情况是长期性的,也可以向银行申请房贷合同暂停。 如果遭遇“烂尾”危机,购房人千万不要一时冲动,根据合同将房子退给开发商。因为,此时开发商手里已经没有资金,退房以后,购房者也拿不到购房款,只能拿到收据或欠条,而购房者和开发商之间的关系,将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后资不抵债,不得不宣布破产清算,其资产将被法院拍卖。 结语 购房者在面对烂尾楼问题时,需要采取一系列维权措施。首先,与银行沟通申请停息挂账,暂时不还房贷。其次,澄清产权归属,通过法律途径保护自己的合法权益。向法院申请房屋保全,并联合业主聘请律师起诉房开商违约,胜诉后再申请强制执行。对于已完工的楼盘,购房者可咨询房管部门是否可办理房产证。对于尚未完工的楼盘,需了解烂尾楼的产权状况,若购房人尚未付清全部价款,破产管理人有权决定解除合同或接受价款并转移房屋所有权。此外,购房者在烂尾情况下仍需按时还款,因为与银行的借贷关系与房子状态无关。购房者可与银行、保险公司协商,申请暂停房贷合同,但不建议盲目退房给开发商,以免损失购房款。 法律依据 商品房销售管理办法:第五章交付第三十二条销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》),向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 商品房销售管理办法:第五章交付第三十五条商品房交付使用后,买受人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 |
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