| 问题 | 房屋代理销售合同纠纷 |
| 释义 | 房屋销售代理合同纠纷： 1、关于委托人的任意解除权问题 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。 2、关于溢价款问题 双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示，不违反法律及法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。 一、委托合同有哪些特征 1、建立在委托人与受托人的相互信任基础上 委托人之所以选定受托人为自己处理事务，是以他对受托人的办事能力和信誉的了解、信任为基础的；而受托人之所以接受委托，也是出于愿意为委托人服务，能够完成委托事务的自信，这也是其基于对委托人的了解和信任。因此，委托合同只能发生在双方相互信任的特定人之间。没有当事人双方相互的信任和自愿，委托合同关系就不能建立，即使建立了合同关系也难以巩固。因此，在委托合同中，受托人应当亲自处理受托的事务，不经委托人的同意，不能转托他人处理受托的事务。同时，在委托合同建立后，如果任何一方对他方产生了不信任，都可以随时终止委托合同。 2、标的是处理委托事务 委托合同是提供劳务类合同，其标的是为劳务，这种劳务体现为受托人替委托人处理委托事务。关于委托事务的范围，民法典并没有将委托事务限于法律行为，因而解释上应不限于法律行为。但是，应当指出，委托事务的范围也并不是没有任何限制的，委托事务必须是委托人有权实施的，且不违反法律或者社会公共利益、社会公德的行为。 3、受托人以委托人的名义和费用处理委托事务 受托人处理事务，除法律另有规定外，不是以自己的名义和费用，而是以委托人的名义和费用进行的。因此，委托合同的受托人处理受托事务的后果，直接归委托人承受。这是委托合同与行纪合同、承揽合同、居间合同等类似合同的重要区别。 4、委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的 委托合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同，委托合同是否有偿，由当事人双方约定。如约定收取报酬，则为有偿合同。如法律没有另外规定，当事人双方又没有约定给付受托人报酬的，则为无偿合同。 二、居间合同的法律适用 根据《民法典》第九百六十六条对参照适用委托合同的规定，中介合同当中没有规定的，参照适用委托合同，即包括但不限于以下规定： 1、关于中介人的赔偿规定，有偿的中介合同，因中介人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。无偿的中介合同，因受托人的故意或者重大过失造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失。受托人超越权限造成委托人损失的，应当赔偿损失。 2、委托人或者中介人可以随时解除中介合同，因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。 3、委托人死亡、终止或者中介人死亡、丧失民事行为能力、终止的，委托合同终止；但是，当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。 三、委托合同没有履行期限怎么处理 在委托合同中，当事人双方即委托人或者受托人均享有任意解除权，均可以随时解除委托合同。根据《民法典》第933条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失。 【本文关联的相关法律依据】 《商品房销售管理办法》第28条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 |
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